Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. uzmanları yaptıkları çalışmada; Göztepe, Kozyatağı, Bostancı, Maltepe ve Kartal istasyonları çıkışındaki yüzölçümü 15-1.100 m² gibi geniş bir aralıkta farklılık gösteren, dükkan/mağaza niteliğindeki gayrimenkullerin metro hattının açıldığı tarihten önceki ve sonraki gerçekleşen m² birim satış değerlerini karşılaştırdı. 

Özellikle Göztepe – İçerenköy aksında ofis inşaatları devam ediyor

Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş uzmanları, Ayrılıkçeşme istasyonu ile Marmaray’a da bağlanan, Kartal’dan Hacıosman’a kadar 60 km’lik mesafenin 79 dakikada gidilmesini sağlayan ve her gün ortalama 70 bin yolcu taşıma kapasitesine sahip hattın özellikle Göztepe- İçerenköy aksında nitelikli ofis binaları ve dükkan gibi işyeri inşaatlarının devam ettiğini belirtiyor. Uzmanlar, tamamlanması beklenen Üsküdar – Sancaktepe gibi diğer metro yatırımları ile bu aksın entegre edilmesi sonucunda erişilebilirliği arttırılan Kadıköy-Kartal bölgelerinde yaşanan değer artışının bir süre daha devam edeceğini öngörüyor. 

Çevresinde konut ve ofis blokları olan istasyon çıkışlarındaki dükkanların değer artışı dikkat çekiyor

Uzmanlar, özellikle çevresinde konut ve ofis blokları bulunan istasyon çıkışlarının çevresindeki dükkanların değer artışının dikkat çekici olduğunu belirtiyor.  Yapılan çalışmada Kadıköy’e yakın konumda bulunan, yakın çevresinde yeni yapılan marka konut projelerinin bulunduğu, Göztepe Metro İstasyonu çıkışında yer alan, yüzölçümü 25-200 m² gibi geniş bir aralıkta değişen, E5 Karayolu’na ve yakınındaki caddelere cephesi olan dükkan/mağaza vasıflı gayrimenkullerin; metronun açıldığı tarihten önce birim satış değeri 4.000-16.000 TL/m² aralığında iken; günümüzde yaklaşık %50 oranında artış göstererek 6.000-24.000 TL/m² üzerinden pazarlandığı tespit ediliyor.   Anadolu yakasının önemli ticari merkezlerinden biri haline dönüşen, yakın çevresinde AVM ve ofis bloklarının bulunduğu Kozyatağı Metro İstasyonu çıkışında yer alan, yüzölçümü 25-750 m² gibi geniş bir aralıkta değişen dükkân/mağaza vasıflı gayrimenkullerin metronun açıldığı tarihten önce, birim satış değeri 3.500-11.000 TL/m² aralığında iken; günümüzde yaklaşık %43-55 oranında artış göstererek 5.000-17.000 TL/m² üzerinden pazarlandığı görülüyor. Uzmanlar bölgede 25-50 m² aralığında küçük yüzölçümlü dükkanların yanı sıra, yeni yapılan plazaların zemin katında konumlu yüzölçümleri 130-750 m² aralığında değişen genellikle kurumsal firmalara satılan/kiralanan mağazaların satışa sunulduğunu belirtiyor.

Yapılan çalışmada yakın çevresinde konut ve ofis blokları ile sanayi sitesinin bulunduğu Bostancı Metro İstasyonu çıkışında yer alan, yüzölçümü 30-400 m² gibi geniş bir aralıkta değişen dükkân/mağaza vasıflı gayrimenkullerin metronun açıldığı tarihten önce, birim satış değeri 2.000-7.000 TL/m² aralığında iken; günümüzde yaklaşık %43-50 oranında artış göstererek 3.000-10.000 TL/m² üzerinden pazarlandığı görülüyor. Uzmanlar bölgedeki  30-70 m² yüzölçümlü gayrimenkullerin genel olarak mağaza niteliğinde, yüzölçümü 170-400 m² aralığında değişen, asma katlı ve bodrum katlı dükkânların ise restoran veya mağaza olarak satışa sunulduğunu söylüyor.

Konum olarak Kadıköy’e yakın olan istasyon çıkışlarındaki dükkanlar daha değerli

Yapılan çalışmada en çok dikkat çeken unsurlardan biri de, konum olarak Kadıköy’e yakın olan istasyon çıkışlarındaki dükkanların daha değerli olduğu. Bunun örneği çalışmada Maltepe ve Küçükyalı istasyonları çevresinde yapılan araştırmalarla veriliyor. Maltepe ilçesi sınırlarında yer alan Maltepe ve Küçükyalı İstasyonları çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda, yüzölçümü 15-1.100 m² gibi geniş bir aralıkta değişen dükkân/mağaza vasıflı gayrimenkullerin metronun açıldığı tarihten önce birim satış değeri 1.900-5.500 TL/m² aralığında iken; günümüzde yaklaşık %32-45 oranında artış göstererek 2.500-8.000 TL/m² üzerinden pazarlandığı tespit ediliyor. Uzmanlar konum olarak Kadıköy’e daha yakın olan Küçükyalı İstasyonu çıkışındaki dükkanların, Maltepe istasyonu çıkışındaki dükkanlardan daha değerli olduğunu vurguluyor.

Kartal, imar durumundan kaynaklanan sıkınıtılardan ötürü beklenen yükselişi henüz yakalayamadı

Uzmanlar Kadıköy-Kartal metro hattının en son durağı olan Kartal’da ise, imar durumundan kaynaklanan sıkıntılar nedeniyle genel olarak gayrimenkul sektöründe beklenen yükselişin henüz beklenen seviyeye gelmediğini belirtiyor. Bölgede nitelikli ofis plazalarının sayısının ve inşaatının sınırlı olduğunu söyleyen uzmanlar, yüzölçümü 50-500 m² gibi geniş bir aralıkta değişen dükkân/mağaza vasıflı gayrimenkullerin metronun açıldığı tarihten önce birim satış değeri 1.600-4.000 TL/m² aralığında iken; günümüzde yaklaşık %25-50 oranında artış göstererek 2.000-6.000 TL/m² üzerinden pazarlandığını ifade ediyor.