SORU: Son 10 yıllık süreçte konut yatırımlarını diğer finansal yatırım araçlarının getirileri ile karşılaştırdığımızda, nasıl bir getiri söz konusu oluyor?

CEVAP: Son 10 yıllık süreç incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksekliğine bağlı olarak yıllar itibari ile getirideki değişkenliğinin de yüksek olduğunu söylemek mümkün. Benzer durum dolar ve euro’da da karşımıza çıkıyor. Son dönemlerin popüler yatırım aracı altında ise 2012 ve 2013 yılında kayıplar söz konusu oldu. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faiz  oranlarının, 2000’li yıllarda Türkiye’deki ekonomik gelişmeler paralelinde faizlerin düşmesine bağlı olarak, yatırımcılarına her yıl bir önceki yıla oranla daha düşük getiri sağladığı kaydedilmiştir. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Konut getirilerinin son iki yılına baktığımızda enflasyon oranının iki katı oranında bir getiri sağladığı da görülüyor.

YAVAŞLAMA EÐİLİMİ VAR

SORU: Türkiye’de konut kredilerinde büyüme düşük hızla da olsa sürer mi?

CEVAP: Konut kredilerinde yavaşlama eğilimi olduğu çok net aslında. bugün toplamda 100 milyar TL’yi aşan bir konut kredi bakiyesinden bahsediyoruz ve ilgili kredilerin finansmanında ağırlıklı olarak mevduat ve bankaların yurt dışı borçlanmaları etkili. Burada birkaç sıkıntı var; mevduatla elde edilen kaynağın ortalama vadesi 1-3 ay, kredi tarafında ise ortalama vade 5-10 yıl. İlk problemin bilançolardaki vade uyumsuzluğunun neden olduğu vade riski olduğunu ifade etmek gerekir.

Yurtdışı borçlanmaların da yarattığı kur riski ve faiz oranı riskini de unutmamak gerekir. Bence konut kredi piyasalarının sağlıklı büyüyebilmesi için mutlaka menkul kıymetleştirme çalışmalarına ihtiyaç var. Aksi takdirde, bankalar kredi büyümesi konusunda çekingen kalmaya devam edeceklerdir.

Konut faizi ve fiyat arasında ters orantı söz konusu 

SORU: Konut kredisi faiz oranının artması konut fiyatlarına nasıl bir etki yaratır?

CEVAP: Konut fiyatları ile kredi faiz oranları ve benzer şekilde kredi hacmi arasında ilişki son derece önemli. Örneğin son iki yıldaki gelişmeleri değerlendirdiğimizde, konut fiyat endeksi ve kredi faiz oranları arasındaki ilişkinin gücü -0,77 iken; konut fiyat endeksi ve konut kredi hacmi arasındaki ilişkinin gücü +0,86 düzeyinde. Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarının gelişiminde kredi faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi olumlu etki yaratıyor. Benzer şekilde de faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi kredi hacminin de artmasına neden oluyor. Hatırlanacağı üzere, 2013 yılının ilk yarısında aylık bazda konut kredi faiz oranları % 0.6 ile tarihin en düşük düzeylerine inmişti. Bugün ise oran aylık % 1’in üzerinde. Bu nispeten fiyatlardaki artış eğilimin de azalmasına neden oluyor.

Vatandaş yeterince bilgilendirilmeli

SORU: Kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde hak sahiplerine sağlanan finansman destekleri hakkında ne düşünüyorsunuz?

CEVAP: 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında konutu veya işyeri riskli olarak tespit edilen hak sahiplerine bankalardan kullanılacak olan 100 bin TL’ye kadar olan kredilere faiz desteği sağlanması uygun bulunmuş, devlet teşviki nedeniyle konut kredilerinde yıllık % 4, işyeri kredilerinde yıllık % 3 daha düşük faiz öngörülmüştür. Ancak, ilgili kredi yapılarının kanunun çıktığı bugünden günümüze uzanan süreçte ne kadar etkin kullanıldığı, ne kadarlık bir kredilendirme sürecinin yaşandığı, kaç kişinin bankalarca kredilendirildiği gibi sorularına maalesef cevap bulamıyoruz.

Faiz oranlarına bağlı azalma var

SORU: TÜİK tarafından açıklanan nisan ayı konut satışları hakkında gelen istatistik için ne diyorsunuz?

CEVAP: Konut satış sayılarında daralmanın olduğunu görüyoruz. Özellikle de ipotekli kredili işlemlerde konut satışlarında bu durum daha net ortaya çıkıyor. Örneğin toplam konut satış sayısı geçen sene aynı dönemde 95.381 adet iken, bu yıl nisan ayında 83.610 adet gerçekleşmiş durumda. İpotekli konut satışlarına baktığımızda ise Nisan 2013 tarihinde gerçekleşen 40.812 adetlik satış adedine karşılık, bu ay gerçekleşmiş olan 23.447 adetlik ipotekli konut satış sayısı ve % 43’e ulaşan daralma ciddi bir oran olarak karşımızda duruyor. Kredi faiz oranlarının artmasına bağlı olarak özellikle ipotekli satış işlemlerinde talep azlığının var olduğunu söyleyebiliriz.

KAYNAK: Milliyet