Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi olan Emlak Konut GYO, gayrimenkul sektörü için referans niteliğinde ayrıntılı bir rapor yayımladı. ‘Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış’ raporunda, sektöre ilişkin eğilimler, Türkiye’de ve dünyada konut fiyatları ve küresel ekonomideki gelişmelerin konut sektörüne etkileri, ayrıntılı grafiklerle ve sayısal verilerle değerlendirildi.

Orta ve alt gruba ait konut ihtiyacı sürüyor

Raporda,  orta ve alt gruba ait konut ihtiyacının yoğun olarak sürdüğü vurgulandı. ‘Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış’ raporunda, konuyla ilgili şu ifadeler yer aldı: “Türk konut sektöründe orta ve orta alt guruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmentte ise talebin artarak devam ettiği söylenebilir. Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında ve dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. 

Varlık fiyatlarını etkileyen birçok değişken var

Emlak GYO’nun raporuna göre gayrimenkul ve özelinde konut fiyatlarına etki eden pek çok etmen bulunuyor. Çalışmada, küresel sistemik riskler olarak, dünya ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve bu gelişmelerin Türk ekonomisine etkileri ile son on yılda elde edilen kazanımların yarattığı durum incelendi. Buna göre, varlık fiyatları gerek küresel gerekse ülkeye has başta her türlü ekonomik gelişmeler olmak üzere pek çok farklı değişkenden etkileniyor. Ancak her dalgalanma ve kriz içinde bulunulan şartlara göre incelenip yorumlanmalı. Aynı ülkede farklı zamanlarda benzer özellikler taşıyan dalgalanmaların bile ayrı sebep ve sonuçları olduğu unutulmamalı. 

2008 öncesi ve sonrası

‘Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış’ raporunda, 2008 küresel krizinin konut sektörüne etkileri irdelendi. Raporda, konuyla ilgili şu değerlendirmeler yer aldı:  “Dünya ekonomisine yönelik yapılan analizde iki farklı dönem dikkat çekiyor. Birincisi, 2008 küresel krizi öncesi dönemdi. Bu dönemde batı ekonomileri daha çok hizmetler sektörüne kaymış, reel sektör üretimlerini Uzakdoğu, Asya ve kısmen Afrika’daki ülkeler aracılığı ile yapar olmuşlardır. Üretim kapasiteleri ve teknolojik birikimleri ile yüksek katma değerli mal ve hizmet üretimine devam etmeleri GYSH açısından önde olmalarına olanak vermişlerdir. 1980’ler itibarı ile batı finans sektöründe yaşana hızlı gelişmeler pek çok farklı ürününde doğmasına neden olmuş, risk ve varlık yönetimi giderek önem kazanmaya başlamıştır. Bu amaçla oldukça farklı işlemler ve piyasalar doğmuş bunun sonucu da oldukça karmaşık bir işleyiş ortaya çıktı. 2008 küresel krizinin çıkışında uzun vadeli konut kredilerinin (ki bu tip kredilerin önemli bir bölümünün geri ödenmeme riski bulunmasına rağmen) menkul kıymetleştirilip (özellikle türev ürünler halinde) dünyanın farklı yerlerindeki finansal kurumlar ve yatırımcılar tarafından alınması büyük rol oynadı. Konut teminatlı bu tip ürünler, çoğu tüketiciye kolaylıkla verildiği için konut fiyatlarında kriz öncesi çok hızlı yükselişler oldu. Konut fiyatlarının artığını gören yatırımcılar ve ucuz kaynak maliyeti sayesinde konut ihtiyacı olan yatırımcıların talebi fiyatları köpürterek bir ‘balon’ oluşmasına neden olmuşlardır. Daha sonra faizlerde yaşanan yükselişler ve fiyatların da doygunluğa ulaşması ile azalan talep riski yüksek olan kredi sahiplerinin de kredi geri ödememesi ile birleşince, konut fiyatlarında ve bunlara bağlı çıkarılan menkul kıymetlerde çok hızlı düşüşlere neden olmuştur. ABD dışından bu tip varlıklara yatırım yapan banka, finans kurumu ve yatırımcıda düşüşten zarar görerek kendi ülkelerinde de bu tip bir gelişme olma olasılığına karşı oradaki varlıklarını satma yolunu seçmiş bu da domino etkisi yaratarak krizin bir anda küreselleşmesine sebebiyet vermiştir.”

Fiyat artışları ‘balon’ değil

Araştırma raporunda, gerek Türkiye geneli, gerekse İstanbul özelinde yaşanan fiyat artışlarının balon oluşturmaktan uzak olduğu ve artışın sağlam temel nedenlere dayandığı ifade edildi. Bunları kısaca sıralayacak olursak;

• Mortgage kredileri yani uzun vadeli konut kredilerinin 2007 yılında bankacılık sisteminde devreye girerek vadeyi arttırması sonucu alım gücünü attırması,

• Son 10 yılda kişi başı milli gelirin 3.000ABD Dolarından, 10.000 ABD Dolarının üzerine çıkması

• Faiz oranlarının hem küresel bazda hem de Türkiye’de tarihin en düşük oranlara inmesi,

• Ulaşım projeleri sayesinde daha hızlı seyahat olanağı sağlanan şehrin dış bölgelerindeki uygun fiyatlı projelere 

• Köyden kente göçün devam ederek konut ihtiyacını arttırması,

• Mütekabiliyet yasası sayesinde artan yabancı talebi,

• Kentsel dönüşüm ile merkezi bölgelerdeki yenilenen konut varlığı ve düşük vergi imkânları,

• Ekonomik istikrar, OVP hedefleri [104]ve cari açık da azalma eğilimi,

• Gelişen ülkelerin büyükşehirdeki konut fiyatlarına nazaran İstanbul’daki konut fiyatlarının göreceli olarak 

• Türkiye’de, ABD’deki gibi mortgage kredilerine dayalı finansal varlıkların bulunmaması sonucu olası finansal spekülatif hareketlere maruz kalınmamasını sayabiliriz.

Sonuç olarak, ‘Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış’ raporunda, Türk konut sektörünün, ekonomik büyümede lokomotif sektör olmaya devam edeceği, konut sektöründe ‘balon’ olmadığı ve varlık fiyatlarını etkileyen birçok unsurun var olduğu saptandı.