Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürlüğü uzmanları, onaylanan imar planları doğrultusunda başta Bayraklı-Salhane-Turan bölgesi olmak üzere önemli yatırımların ve değişimlerin yaşandığını, bölgede özellikle karma projelerin yoğunluk kazandığını belirtiyorlar. Uzmanlar, Bayraklı ilçesinin yeni imar planları ve kentsel dönüşüm projeleri kapsamında hızlı bir gelişim ve değişim içinde olduğunu kaydediyorlar.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan Alsancak Limanı ile Karşıyaka-Turan arasında kalan 550 hektarlık bölümü kapsayan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları'nın ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları'nın onaylanmasıyla birlikte Bayraklı'da özellikle Salhane bölgesinin son yıllarda cazibe merkezi konumuna yükseldiğini ifade ediyor. Yazıcı, hazırlanan planlar doğrultusunda "Yeni Kent Merkezi" ilan edilen bölgede merkezi iş alanı (MİA) ile turizm, ticaret ve kültür alanları kullanım kararı alındığını belirtiyor.

Karma projeler öne çıkıyor

İmar planlarının onaylanması, gayrimenkul yatırımlarının artmasına ve bölgenin imajının değişmesine yol açıyor. Genel olarak İstanbul'da faaliyet gösteren büyük inşaat firmaları yatırımlarını bölgeye yöneltmiş bulunuyor. Bölgede birden fazla kullanım fonksiyonu olan, aynı parselde ticaret, konut, turizm ve diğer fonksiyonları içinde barındıran karma projelerin yoğunluk kazandığı görülüyor. Yatırımların hız kazanmasına paralel olarak Bayraklı'nın prestij bölgesi olmaya başladığını ifade eden EVA Gayrimenkul uzmanları, çok katlı yapıları bünyesinde barındıran karma projelerin zemin katlarında ticaret alanı ve AVM, üst katlarında ofis, rezidans ve otel kullanımlarının yer aldığını belirtiyorlar. 

Uzmanlar, Bayraklı Salhane bölgesinde ilk olarak Sun Plaza ve Sunucu Plaza olarak bilinen ticaret artı ofis kullanımını birlikte barındıran projelerin hayata geçtiğini ifade ediyorlar. Söz konusu projeleri tamamlanan ve tamamlanmak üzere olan Altınyol sahil bölgesinde yer alan Megapol Tower, Ankara Asfaltı üzerinde yer alan Bayraklı Tower ve Manas Bulvarı üzerinde eski Tekel Depolarının olduğu arazide yer alan Folkart Tower izliyor. Son dönemde ise Ege Perla ve Mistral İzmir projelerinin inşasına başlanmış bulunuyor. Bu projelerin dışında Bayraklı bölgesinde Bayraklı City of  Sunset, Avcılar Tower, İzmir Turan Karma Kullanım Projesi, Şaraphane Karma Projesi, İzmir Marina Park Projesi, Salhane Karma Projesi, Konak Karma Projesi gibi önemli projeler planlanıyor.

Satış fiyatları 2500-5000 dolar/m² aralığında

200 metre anten yüksekliğiyle Türkiye ve Avrupa'nın en yüksek ikinci ikiz kulesi olan Folkart Tower, Bayraklı ilçesi Adalet mahallesi Manas Bulvarı üzerinde eski Tekel Tütün depolarının olduğu arazi üzerinde bulunuyor. Proje, 27.000 m² arsa üzerine planlanmış 150.000 m²'lik kapalı inşaat alanıyla 200 metre yüksekliğinde, 45’er katlı iki kuleden oluşuyor. Bünyesinde spor alanları, alışveriş alanları, rezidanslar ve ofis katları bulunuyor. Proje kapsamında 210 ofis, 82 rezidans daire yer alıyor. Blokların tamamlanıp faaliyete geçtiğini ifade eden EVA Gayrimenkul uzmanları, ofis birim metrekare satış fiyatlarının 3000 ila 5000 dolar arasında değiştiğini kaydediyorlar.

18 bin 392 metrekare alanda rezidans, ofis ve mağazaları içeren karma proje Ege Perla ise, biri 29 katlı diğeri 46 olarak tasarlanan iki bloktan oluşuyor. Proje bünyesinde yarı açık alışveriş merkezi, 111 rezidans daire ve 65 ofis bulunuyor. Uzmanlar, 2015 yılı içerisinde tamamlanması planlanan projede ofis birim metrekare satış fiyatlarının 3000 ila 4000 dolar arasında değiştiğini belirtiyorlar. Sabah Gazetesi, Adliye, Ankara Caddesi ve Manas Bulvarı arasında kalan bölgede, 42 katlı ofis kulesi ve 33 katlı konut kulesinden oluşacak şekilde tasarlanan Mistral Tower'da iki katlı alışveriş merkezi yer alıyor. 155 ünite olarak planlanan projede ofis metrekare satış fiyatları 2500 ila 4000 dolar arasında değişiyor.

Bayraklı'da 24 katlı tek blok halinde 6839 m² arsa alanı üzerinde inşa edilen Bayraklı Tower'da 41.000 m² proje alanı yer alıyor ve  171 ofisten oluşuyor.  Tamamlanan projede çarşı alanı, food court katı, fitness imkanları ve roof top bar katı yer alıyor. Ofis birim metrekare satış fiyatları ise 2500 ila 3500 dolar arasında değişiyor. Uzmanlar, Bayraklı Adliye binasının karşısında 33 katlı iki kule olarak tasarlanan Bayraklı City of Sunset projesinin ise 209 ofisten oluştuğunu, satış fiyatlarının henüz açıklanmadığını kaydediyorlar.

Yedi büyük proje yolda

Karma projelerle dinamik bir değişim süreci içinde bulunan Bayraklı'da yapılması planlanan yedi önemli proje olduğuna değinen EVA Gayrimenkul uzmanları, söz konusu projeler arasında yer alan Turan Karma Projesi'nin Turan tren istasyonu yakınında 670 milyon TL yatırımla gerçekleşeceğini, proje bünyesinde otel, konut, ofis ve ticaret alanları bulunacağını belirtiyorlar. 21.400 metrekare arsa üzerine yapılacak projede, sahilde yürüyüş yolu ve yola açılan sokaklarla kafe, restoran, kapalı-açık eğlence alanları ve mağazaların yer alması planlanıyor. Proje kapsamındaki otel alanında 196 suit oda, bir kral dairesi ve üç engelli odası tasarlanıyor. Ticari birimlerin blok altında yer alacağı projede 6 bin metrekare ticaret alanı, 32 bin metrekare ofis alanı ve bir oda bir salon ile iki oda bir salon daire tipleri planlanıyor.

Konak Karma Projesi ise Adliye yakınında 345 milyon TL yatırımla gerçekleşecek ve ofislerin yanı sıra AVM ve konutlardan oluşacak. Üst segmente seslenen ve her türlü sosyal olanağa ev sahipliği yapan Konak Karma Projesi'ne 2015'te başlanması planlanıyor. Yaklaşık 40 dönüm arsa üzerinde 200 bin metrekare inşaat alanına sahip olacak projede çok katlı alışveriş merkezi, kapalı ve açık eğlence alanları, iki konut ve bir ofis kulesi yer alıyor. 

Bir diğer önemli proje olan ve Halkapınar'da 550 milyon liralık yatırımla hayata geçirilecek Şaraphane Karma Projesi ise İzmir'in en uzun kulesi olma özelliğine sahip bulunuyor. 375 metre yüksekliğindeki kulede ofislerin yanı sıra konut ve mağazaların da yer alması planlanıyor. Turan'da eski Turyağ fabrikası arazisinde 610 milyon TL yatırımınla hayata geçirilecek İzmir Marina Park Projesinde ise marina, AVM, rezidans, otel ve ofisler yer alıyor. Projeye 2015 içinde başlanması planlanırken marinanın 180 yat kapasiteli olması ve 35 katlı kulede ofislerin yer alması planlanıyor.

Uzmanlar, Bayraklı'da Soyer Fabrikası'nın olduğu alanda inşa edilecek Avcılar Tower Projesinde konut, ofis ve AVM'nin yer alacağını ve 50 milyon dolar yatırımla gerçekleşeceğini belirtirken, Bayraklı Altıyol üzerinde yer alan Avcılar Port Projesinin ise 70 milyon dolar yatırımla gerçekleştirileceğini kaydediyorlar. Önemli projeler arasında bulunan Tariş Tower Projesinin TOKİ Alsancak Stadı arkasında Ege Mahallesinde 300 milyon TL yatırımla gerçekleşeceğini ifade eden EVA Gayrimenkul uzmanları, 86.300 m² alanda konut, ofis, AVM, otel ve sosyal donatıların yer alacağını belirtiyorlar. 

Bölgede konut fiyatları katlanıyor

Uzmanlar, Bayraklı'daki karma projeler genel olarak incelendiğinde ofis ve rezidans ortalama satış değerlerinin, projenin konumu, markası, işçilik kalitesi, kullanılan malzeme ve alan büyüklüğüne bağlı olarak 3500 ila 10000 TL/m² aralığında olduğunu söylüyorlar. Bölgedeki arsaların metrekare birim değerlerinin ise bölge içerisindeki konumu, imar uygulaması görüp görmediği ve büyüklüğü gibi faktörlere bağlı olarak 3.500 ila 9000 TL civarında değiştiği belirtiliyor. 

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise yeni kent merkezi olarak planlanan Salhane bölgesinin etkileşim alanı içerisinde yer alan Manavkuyu-Mansuroğlu bölgesinde de planların tamamlanması ve projelerin başlamasıyla birlikte gayrimenkul değerlerinde ciddi artışların yaşandığına dikkat çekiyor. İzmir Adliyesinin bölgeye gelmesiyle başlayan ve yatırımlarla birlikte bölgede varolan yapılarda ofis kullanımına dönüşümün yaşandığı ifade eden Yazıcı, ofis ve konut kullanımının birlikte tasarlandığı küçük ölçekli projelerin realize edildiğini belirtiyor. Yaşanan gelişim ve değişime bağlı olarak 10-15 yıllık yapılarda yer alan konutların metrekare birim değerlerinin 1200 ile 1300 TL civarında iken 1800 ila 2500 TL'ye yükseldiğini söyleyen Yazıcı, yeni yapılardaki fiyatların ise 2500 ila 4500 TL düzeyine yükseldiğini kaydediyor.