Kentsel dönüşümün simgesi Fikirtepe'de işler hangi aşamada? Neler yaşanıyor? Neler vadediliyor?

Kentsel dönüşümün simgesi haline gelen fikirtepe, sektörün yakından tanık olduğu birçok badire atlattı. Yeniden inşa edilen ve her yönüyle dönüştürülen Fikirtepe'de neler oluyor? Fikirtepe Platformu Genel Müdürü İrfan Şükrü Yağcı, Milliyet'e anlattı.

Bengü Öner: Fikirtepe’de neler yaşanıyor? Şu an kentsel dönüşüm hangi aşamada?

İrfan Şükrü Yağcı: Fikirtepe’yi incelediğimizde aslında zorunluluk nereden geliyor oradaki dönüşümün zorunluluğu Türkiye'nin ihtiyacı Türkiye bir deprem kuşağında ve İstanbul'da bir deprem olursa ki İstanbul dışında dahi olduğunda İstanbul’daki binalar çok ciddi şekilde sallandı ve insanlar hakikaten risk içinde yaşadıklarını algıladılar. Hatta deprem yönetmeliğinden dolayı deprem emniyet kalitesi artırıldı. Bir zorunluluk kentsel dönüşüm yani bu zorunluluk neden? 

Mevcut deprem kuşağına dayanıklı binalarda yaşamıyor toplumumuz. Şimdi bu dönüşümü nasıl sağlayacağız? Mevcut binaların yıkılması ve tekrar yapılması söz konusu... Tercih maddesel bir şey değil ama aynı zamanda o binalara manevi olarak bağlanmış insanlarda var. Hani o binalarda doğanlar, işte evlenenler, kına gecesi yapanlar... Bir yandan bunları da dönüştürmeniz lazım. 

Bir taraftan zorunluluk var deprem zorunluluğu, öteki taraftan duygular var. O duyguları ikna edecek bir şey lazım. Şimdi devletimiz “Tamam, ben burayı yıkacağım, yapacağım çok zenginim ben” dese böyle bir şey yok zaten.  Ne yapıyor? Diyor ki; “Benim kendi kaynaklarımla bunu çevirmem lazım.” Kendi kaynağım ne? Devletin elinde tuttuğu şey ben burada kuralı koyuyorum. Kural ne? İşte 3 kat- 4 kat veriyorum şeklinde kural koymuş bölgeye. Sonra iki katı olanı demiş ki; “Ben 4 kat kapasiteye çıkartırsam eğer, buranın yıkılma ve tekrar yapılma imkânını sağlarım.” İnsanları ikna edeceğim. Ben buraya para koymayacağıma göre devlet olarak arsa sahipleri bir kere mevcut dairesini yıkıp tekrar yapılmasından dolayı sağlam bir yapıya kavuşuyor. Mevcuttaki 4 sene önceki yapıyı incelerseniz eğer 200.000 lira civarından oradaki bir dairenin fiyatı, bugün 1.000.000 - 1.500.000 değerinde yani arsa sahipleri aslında bu dönüşümle hem sağlam hem de değerinin 4-5 katı civarında bir değer artışı söz konusu. Alt yapı maalesef yeterli değil. 

Oradaki işte ortaokulu, lisesi, aile sağlık merkezleri, karakolları, kültür merkezleri bunlar yok orada. Biz bu bölgede zorunluluktan dolayı bir fırsatı yakalıyoruz aslında bölge insanı olarak. Fırsat ne? Kentsel dönüşümde sadece dönüşüm değil aynı zamanda gelişimde söz konusu oluyor. Yani olmayan sosyal donatılar olur hale geliyor ve çürük yapılar sağlam yapıya dönüşüyor. Yani insanımıza mutlu sağlıklı yaşayabileceği bir ortam doğuyor. Yani bu bir fırsat aslında kimi için herkes için hem devlet için milletini koruyacak hem arsa sahibi için işte sağlam yapı daha değerli bir yapı, daha değerli bir çevre, bunu kim yapacak müteahhit yapacak. Ben müteahhitim gelip bunu neden yapayım? Bir kârım olması lazım bunun için müteahhit makul bir kâr bırakılmış ama bu süreçte bu zaten maalesef müteahhitler bu kârlarından yiyorlar. 4 sene gibi bir süreç yaşandığı için geçmişte bu kârlar erimeye başlamış. O yüzden bir an önce bütün paydaşları bir araya gelmeli. Aslında sorunların bir kısmı da dışarıdan özellikle yaratılmaya çalışıyormuş gibi yapılıyor. Rakip firmalara bakıyorsunuz mesela sana diyorlar ki aman o bölgede sorun var, o bölgede satın almayın gibi enteresan mesajlar veren firmalar var. 

Rekabetten Ötürü Fikirtepe karalanıyor!

Bengü Öner: Rekabetten dolayı mı bölgede bir sorun var gibi gösterilmeye çalışılıyor?

İrfan Şükrü Yağcı: Rekabetten. Çünkü kendi kentsel dönüşümün yanında bir de kentin genişlemesi söz konusu. Yeni bir bölgede bir blok, alışveriş merkezi veya toplu konut gibi yapılar yapıyorlar.

Bengü Öner: Cazibe merkezinin kaymasını istemedikleri için mi?

İrfan Şükrü Yağcı: Yani inşaatçılar şehrin içinde bunu yapmaya çalışsa çok büyük bir maliyet. Şehrin dışındaki boş bir araziyi daha düşük değerli bir araziyi elde edip o arazinin üzerinde büyük bir proje yapıp milleti oraya çekmeye çalışıyor. Çekmeye çalışırken de şehrin içinde bir şehir doğuyor aslında kentsel dönüşümde. O dönüşümün etkisini kendi projesinden uzaklaştırmak amacıyla farklı söylemlere gidiyor tabi. Rekabet devam ediyor.  Aslında çok uzaktaki değil Kadıköy'deki insanların dikkatini çekmesi lazım. İnsanların maalesef eski Fikirtepe algısı değişmediği için varoş diye bakıyorlar. Ne bileyim çok kültürel düzeyi düşük olan insanların yaşadığı bölge diye algılanıyor. Hayır böyle değil ben STK olarak buradaki yapılaşma oradaki yerel halkla olan temaslarımız neticesinde aslında Fikirtepe algısının doğru olmadığını gördük.

Bengü Öner: Peki, oradaki halk biraz çekimser davranabilir zaten sürecin uzamasında onunda etkisi var genelde şöyle bir şey var devletin garantör olmasını istiyorlar. Bu konuda acaba müteahhitlerde mi bir eksiklik oldu? Halk neden güvenemedi de böyle bir sıkıntı oldu?

İrfan Şükrü Yağcı: İncelemelerimize bakıldığında şöyle şeylerle karşılaştık bölgede maalesef dediğim gibi eğitim seviyesi belli bir yerde olduğu için hiç adı sanı belli olmayan inşaat firmaları düğün salonlarını kiralamışlar.

Bengü Öner: Firma bile değildirler belki de.

İrfan Şükrü Yağcı: Evet. Adı hiç duyulmamış firma bina resimleriyle süslü, gümbür gümbür gürültü var içeride “Biz böyle binalar yapacağız şöyle iyiyiz böyle kuvvetliyiz” demişler. Neticede belli bir süre sonrasında şimdi ilk imza atan 100 kişiye adam başı 10.000 lira para vereceklerini ifade etmişler. İnsanlar sözleşmeye imza atmak için sıra olmuşlar. Sözleşme kiminle yapılıyor? Sözleşmenin içeriğinde ne var? Hangi haklarından vazgeçiyorsunuz? Bilmiyorsunuz. Bu manada birçok insanla imzalamış firma var. Şimdi bu firmalar ortaya çıktığı için bu firmayla insanların ağzı yandığı için o firmalar gidin bölgeyi araştırın inşaat yapmıyorlar. Derneğimize üye olan büyük firmalara haklarını satıyorlar. 

Bengü Öner: Başka örnekleri var mı bu olayın? 

İrfan Şükrü Yağcı: Şimdi Gaziosmanpaşa'da da kentsel dönüşüm söz konusu orada belediye diyor ki “Ben halkla anlaşacağım sonra müteahhitlere ihale yaparak inşaat yaptıracağım.” Ama bunun bir maliyeti var. Ben sizden %3 alırım. Bu %3'ü arsa sahipleri kaybetmiyorlar. Bu proje  Türkiye'de ilk ve bu kadar büyük olması diyoruz ya nasıl? Direkt arsa sahipleriyle direk mütteahitler karşı karşıya. İkisi birlikte, kural koyucu da devlet… kadıköy belediyesi ve İstanbul Büyük Şehir Belediyesi birlikte kentsel dönüşümün adımını atıyorlar.  

Bengü Öner: Peki kentsel dönüşüm layığıyla nasıl yapılır?

İrfan Şükrü Yağcı: Etraftaki kentsel dönüşüm adıyla yapılan yıkım ve yapım kentsel dönüşüm değildir. Niye derseniz eğer siz binayı yıkıyorsunuz yapıyorsunuz yolla alakalı, altyapıyla alakalı, terk ettiğiniz sosyal donatıyla alakalı hiçbir şeyi yerine koymuyorsunuz. Binayı yıkıyorsunuz tekrar binayı yapıyorsunuz. Siz oraya bir çekim kuvveti oluşturuyorsunuz bununla alakalı sosyal donatı oluşturmuyorsunuz. Fikirtepe için de denebilir ki sizde insan sayısını çok artırdınız bu kadar insan bu kadar trafikte girip oraya çıkabilir mi? Buradan Fikirtepe'yi kirletmeye çalışabilir insanlar. Bugün gidin New York'a nasıl çeviriyor New York burayı? Yapısını inşa etmiş, metrosunu çözmüş, ulaşıma toplu taşıma getirmiş. Siz yoğun bir insan kitlesini bir arada yaşatabilirsiniz ama buna hizmet edecek sosyal donatıyı, altyapıyı, doğalgazı, su kapasitesini sağlamalısınız. 

Bengü Öner: Altyapı çalışmaları külfet mi oluşturuyor?

İrfan Şükrü Yağcı: Müteahhitler, bir bölge riskli alan ilan edildiğinde birtakım avantajlar kazanır. Bazı muafiyetler gelir. KDV, noter harçları gibi… Bunların yanında bir de altyapı muafiyeti gelmesi lazım. Buradaki muafiyetler altyapıda söz konusu değil. Yani mütteahhitler iş yapılsın bir an önce altyapıya da başlansın diye altyapı bedelleri ödemektedirler. Gidin Kadiköy'deki başka bir bina yıkılıp yapıldığı zaman zaten o binanın mevcut altyapısı olduğundan altyapı bedeli ödemez. Ama buradaki müteahhit komple yeniden altyapı yapılacağı için İBB'ye altyapı katılım bedeli ödemektedir.  Hiçbir şekilde bunun yükü de devletin üstüne kalmamaktadır. 

Tamamen bu bölgeyi özel sektör dediğimiz arsa sahipleri ve müteahhitler değiştirmekte. Müteahhitler ne istiyor? Tamam, maddi sorumluluk bizim üstümüzde ama sizler de diğer paydaşlar olarak katılın, sahiplenin. En büyük derdimiz aslında buranın sahiplenememesi. 4 yıldır bu proje niye yavaş ilerledi? Sahiplenme olmadığı için.

Bengü Öner: Fikirtepe Platformu’nun bölgeye nasıl bir katkısı oluyor?

İrfan Şükrü Yağcı: Artık Fikirtepe Platformu kuruldu yani Fikirtepe artık sahiplenilmiş durumda. Bizim komisyonlarımız var, teknik komisyonumuz var, arsa planı yaptık bu arsa planının onay süreçlerini takip ediyoruz. Hukuk komisyonumuz var. Orada birtakım davalar açıldığı zaman bu davalar niye açıldı? Bu davaların haklılığı var mı? Bu davalar yanlışsa eğer müdahale ediyoruz. Arsa sahipleri ve müteahhitler arasında ara buluculuk yapıyoruz. Diyoruz ki; “2000 kişi imza atmış, siz 10 kişi imza atmadığınızdan dolayı bu 2000 kişinin sürecini tıkıyorsunuz, kaybettiriyorsunuz o insanlara. Oradaki arsa sahibi olarak kiraya veremiyorsunuz, ulaşılamıyorsunuz.

Orası şu an tam bir şantiye. Şantiyenin içinde hala daha oturmadığı halde “Ben imza atmayacağım” diyor vatandaş. Onları dinleyip uzlaştırmayı sağlayacak bir komisyon oluşturduk ve hakikaten çok büyük etkisi oldu. Hızla birtakım projeler %100'e ulaştı ve şu anda onların onay süreçleri, ruhsat süreçleri devam ediyor.

Bengü Öner: Halk ne yapmıyor? Ya da sizce ne yapmalı?

İrfan Şükrü Yağcı: Yani 57 tane ada var burada işte bununla alakalı birisi gidip birilerinin sahiplenip kaymakamlığa “Burada kaç muhtarlık olacak? Bu muhtarlığın yeri nerede olacak? Burada karakollar nerede olacak?  Burada güvenliği nasıl sağlayacağız? Okulları kimler sahiplenecek?” diyebilir. Yani biz Medeniyet Üniversitesi’ne gittiğimiz zaman dedik Medeniyet Üniversitesi’nin lisesi, ortaokulu, ilkokulu olsun. Bu bölgedeki donatı alanlarını arsa sahibi olarak Çevre Şehircilik Bakanlığına terk ettik. Şu anda Çevre Şehircilik Bakanlığı’na arsa sahiplerinin terk ettiği donatı alanları var bunlar vakıf olarak talep edilebilir.

Bengü Öner: Peki bütün bunların yapılabileceğine siz inanıyor musunuz? Bölgenin tüm ihtiyaçları, altyapısı ve sosyal donatıları da tamamlanabilecek mi? Yoksa bu bir dilek mi?

İrfan Şükrü Yağcı:Artık doğum gerçekleşti. Bugün Fikirtepe'deki o binalar yıkıldı.Oraya 17 tane firmamız ciddi yatırım yaptı.Bugün geri dönüş yok.Ama insanların kafasındaki algıyı yenmek bizim sorumluluğumuz.Bu da bitiş süresini kısaltacak. Acar Kenti biliyor musunuz? Beykoz'da Acar Kente baktığınızda orası 10 yılda Acar Kent oldu. İnsanlar tecrübelerden ders alacaklarsa eğer ilk 10 yıl öncesinde Acar Kent kaba inşaatta satılırken orda yer alanlar bugün oranın kaymağını yiyorlar.

Bengü Öner: Şu an bölgede fiyatlar ne durumda?

İrfan Şükrü Yağcı: Bugün Fikirtepe’de 7000-8000 liraya satılıyor metrekare. Karşıya Göztepe'ye giderseniz binaların değeri bundan daha yüksek... Bir fırsat var şu anda. Bu bölgenin Türkiye için bir örnek olduğunu, bu bölgeden ders çıkartılması gerektiğini ve bu bölgenin bir an önce toparlanması gerektiğini, bu amaçla ne yapılabilirse Çevre Şehircilik Bakanlığı olarak destekleyeceklerini söylediler. Böyle bir devlet gücü arkanızda olduğu zaman inanın ki çok kısa sürede bitecektir.

Bengü Öner: Tahmini ne zaman biter diyebilirsiniz? Fikitepe'nin Fikirtepe olması ve her şeyin tamamlanması kaç sene sürer?

İrfan Şükrü Yağcı: Fırsatın kaçma zamanı dersek eğer 2017 başında teslimler başlayacak. Orada yaşam başlayacak.2017'ye kadar fırsat değerlendirilebilir. 2017'den sonra bölgenin rakamları civar bölgelerdeki rakamlar gibi olur. Ondan sonraki süreç de yani tüm donatıların tamamlanması 5 yılı bulmaz. 

Bengü Öner: Müteahhit Fikirtepe’den ne kazanıyor?

İrfan Şükrü Yağcı: Bölge neredeyse Bağdat Caddesi oranlarına geldi. Ama Bağdat Caddesi’ndeki müteahhit altyapı katılım bedeli ödemez. Sosyal donatı için arsa terk etmez Fikirtepe’de müteahhit kira verir. Neredeyse müteahhit %65-70 veriyor arsa sahibine veya maliyete arsa sahibi normalde %55 alıyor bölgede ama üstündeki o kira maliyeti alt yapı bedelleri sosyal donatı maliyetleri bunları hesapladığım zaman müteahhite %30 kalıyor. Çok düşük bir oran. Gidin çevredeki diğer müteahhitlerin anlaşma oranlarına bakın çok düşük.Bu kentsel dönüşümdeki açık nokta neresi? Niye insanlar hızlı bir şekilde değil de 4 yıldır bu süreç devam ediyor? Ona bakmak lazım. O da 6306 numaralı kanuna göre bir müteahhit bir adada, (75 tane parselin bir araya gelmesine ada diyoruz) 2/3 oranıyla anlaşırsa arsa sahipleriyle diğer 1/3 uymak zorundadır. Ama maalesef bu kanun uygulanamıyor. Çünkü kamulaştırma bedelleri çok yüksek oluyor.

Bengü Öner: Kanunda eksiklikler sizce neler? Neler olursa süreç daha çabuk çözülebilir? Ya da bugüne kadar ne eksik vardı?

İrfan Şükrü Yağcı: Eksik yok aslında mevcuttaki kanun uygulanabilir bir kanun ama bu kanunun detayları tarihleri yapılması lazım. Uygulama aşamasında kamulaştırma yapılır.Kim kamulaştırma yapacak kamulaştırma fonu nereden çıkartılacak bunların düşünülüp temizlenmesi lazımdı.Baktığınız zaman sorunu çözüyor kanunda bir eksiklik yok ama uygulama aşamasına geldiğiniz zaman bütçe yoksa eğer Türkiye'nin geçmiş dönemine bakarsanız eğer daha seçimler, enflasyonlar, dünya krizleri bunlar hepsi Türkiye'yi bir şekilde etkiledi. Bu etkilerin neticesinde bir bütçeniz var, siz kentsel dönüşümdeki kamulaştırmaya bütçe ayıramıyorsanız devletin böyle bir gücü yoksa eğer o zaman kanun çıkartsanız da uygulayamıyoruz.

Kentsel dönüşümde açık artırmaya gidilebilir!

Bizim önerimiz buradaki kamulaştırma söz konusu olmuyorsa açık arttırma şekliyle bu ihale edilebilir. Farklı fikirler var bu konuda bu konuyla ilgili  Bakanımızı ziyaret ettiğimiz zaman fikirlerimizi paylaştık. Onlar zaten bunun işlerliği için neler yapılabilir kendileri çalışma başlattılar. O çalışma grubuna zaman zaman bizden fikir istiyorlar.

Bengü Öner: Aynı zaman kültür, sanat, spor, eğitim merkezi olacak yani sadece konutların, ofislerin,mağazaların olduğu bir yer değil yaşamın olduğu bir merkez konumlandırması olacak yani.

İrfan Şükrü Yağcı: Artı Bağdat caddesi ve Kadıköy'de rahat dolaşırsınız. Etrafta yüksek duvarlar yoktur.Sitelerin yüksekliği vardır.Burası mahalle kültürüyle tekrar kendinde daha modern bir şekilde doğuyor.Etrafta site duvarlarıyla düşünün sokakta yürüyorsunuz 3 metre bir duvar… O yüzden büyük uydu kentlere baktığınız zaman dışarıyla kendisini yanıltmış korumuştur ama etrafında dolaşan insanlar huzurlu dolaşmazlar. Burası şehrin göbeğinde ve şehrin çekim merkezi olacak yarın. Eğlence merkezleriyle, alışveriş merkezleriyle, büyük üniversiteler, hastaneler, sosyal donatıları, büyük modern bir cadde hemen yakınında Fenerbahçe Spor Kulübü. Toplu ulaşıma imkan sağlayan bir yer. Bunun kendi etrafındaki diğer projelere bakmak lazım.

Bengü Öner: 2017 başında metrekare fiyatları ne olur sizce?

İrfan Şükrü Yağcı: 2'ye katlar. Şu anda 7 bin diyorum ya 14 bin lira olacaktır.

Bengü Öner: Aşağı yukarı sürecim tamamlanması 5 sene sürer diye düşünüyorsunuz. Peki 5 senenin sonunda bölge ne olur?

İrfan Şükrü Yağcı: Dolar bazında düşünelim 10.000 dolar civarında olur ev metrekareleri.

KAYNAK: Milliyet