Bağdat Caddesi’nde yaşanan kentsel dönüşümü ve yaşanan gelişmeleri mercek altına alan EVA Gayrimenkul Değerleme, bölgede gerek perakende mağazacılık gerekse konut sahipleri açısından oldukça sıkıntılı bir süreç yaşandığını belirtiyor. Sorunun plansız kentleşmeden kaynaklandığını belirten uzmanlar, sıkıntılı sürecin birkaç yıl kadar süreceğinin altını çiziyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme araştırma ve raporlama uzmanlarından Emir Sezgin ve Merve Demircan, ard arda verilen ruhsatlarla şantiyeye dönen Bağdat Caddesi’nde gayrimenkul krizi yaşandığını, krizin plansız kentleşmeden kaynaklandığını belirtiyorlar. Uzmanlar, Bağdat Caddesi’nde deprem riski taşıdığı belirlenen binaların yıkım işlemleri sürerken, bir yandan yeni binaların inşa edildiğini, aynı sokakta yan yana birkaç inşaatın birden başlamasının semt sakinlerini tükettiğini söylüyorlar.

Bölge nüfusu azalıyor, ticaret kan kaybediyor

Yaklaşık 700 binanın yıkıldığı Kadıköy’de nüfusun azalmaya başladığını kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, geçen yıla kıyasla 60 bine yakın insanın gerek kira rakamlarının yüksekliği gerekse kentsel dönüşüm nedeniyle Kadıköy’den ayrıldığını belirtiyor. Yazıcı, bölgedeki nüfus hareketliliği hakkında şunları söylüyor: “Caddebostan Suadiye özelinde baktığımızda 25-50 yaş arasında nüfusun bir senede %7 azaldığını görüyoruz. Yani bu bölgenin orta yaş nüfusu 2014 ve 2015 arasında geçen bir yılda %7 küçülmüş durumda. Caddebostan Suadiye nüfusunu 0-9 yaş aralığında incelediğimizde durum daha da enteresan. Bu yaş grubu bir senede %8,5 azalmış durumda. Belli ki ilkokul çağı çocuğu olan aileler caddeyi daha az tercih ediyor.”

Bölge sakinlerinin yanı sıra ticari aksın ziyaretçilerinin de hızla azaldığına dikkat çeken Yazıcı, çevreden caddeye gelerek ticareti destekleyen nüfusun artık caddeyi tercih etmediğini, ulaşımın felç düzeyinde olduğunu ifade ediyor. Çatalçeşme’den Caddebostan’a kadar olan güzergahta yola cepheli 20’den fazla mağazanın kiracı beklediğini aktaran Yazıcı, henüz iki ay önce bu rakamın yarı yarıya az olduğunu, bir sene öncesine kadar hava parası olmadan el değiştirmeyen mağazalar göz önüne alındığında caddenin deyim yerinde ise kan ağladığını belirtiyor.

Caddeden giden gidene

Armani, GAP, Zadig Voltaire, Benetton, Cerruti, Divarese, Bershka, HSBC gibi uluslararası firmaların yanı sıra Atalar, Teknosa, Hotiç, Kitchenette gibi birçok yerel firmanın da caddeyi terk ettiğini kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan, yüksek kira rakamları, azalan ziyaret sayısı ve kiracısı olunan binanın her an kentsel dönüşüme girerek yıkılma ihtimalinin terkedişi hızlandırdığını ifade ediyorlar. Bununla birlikte, kentsel dönüşüme girme riski nedeniyle eski binalarda boşalan dükkanlarda yeni kiralamaların yavaş gittiğini söyleyen uzmanlar, caddeyi terkedenlerin yerine yenilerinin de gelmediğine dikkat çekiyorlar.

Dükkan kiralarına bakıldığında Çatalçeşme’de aylık kiraların 180-560 TL/m2 arasında değiştiğini belirten uzmanlar, Vakko ve Boyner arasında kalan kısımda bulunan dükkanlar için aylık ortalama 300-490 TL/m2 kira talep edildiğini, Boyner’den Caddebostan tarafına doğru gidildiğinde ise kiralarının 100-625TL/m2 arasında değiştiğini söylüyorlar. Fiyatlardaki farklılığın mağazaların tabela değerleri, lokasyonu, bulunduğu katlar, dükkan ve cephe büyüklüklerine göre değiştiğini dile getiren uzmanlar, geçen seneki kiralara bakıldığında Çatalçeşme tarafında kiralar 160-230 TL/m2 arasındayken, Caddebostan tarafına gidildikçe kira aralığının 175-740 TL/m2’ye çıktığını kaydediyorlar. 

Yeni projeler geliştiriliyor, satışlar yavaş gidiyor

Taşınmalara karşılık büyük bir geliştirme firmasının cadde üzerinde dört farklı lokasyonda toplam 15.000 m2 kiralanabilir alan içeren yatırımlarına devam ettiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları Emir Sezgin ve Merve Demircan, bu yatırımlar tamamlanınca Bağdat Caddesi’nde yeni bir hareketliliğin olabileceğini, bu lokasyonlardan birinde Beymen’in İstinye Park ve Zorlu’dan sonra İstanbul’daki en büyük mağazasının yer alacağının açıklandığını ifade ediyorlar. Uzmanlar, dünya moda devlerinden Chanel’in de Nişantaşı ve İstinye’den sonra üçüncü mağazasını Bağdat Caddesi’nde açmaya hazırlandığını kaydediyorlar. 

Yeni yapılan binalarla nüfusun artmasının beklendiğini, ancak bunun 3-4 sene süreceğini ileri süren uzmanlar, yeni yapılan binalarda satışların çok yavaş gittiğine dikkat çekiyorlar. 2015 yılında konutların ortalama metrekare fiyatı 21.000 TL iken son dönemlerde 29.000 TL’ye ulaştığını söyleyen uzmanlar, sıkışan müteahhitlerin fiyatlarda %30-40 oranında indirim yaptıklarını belirtiyorlar. Uzmanlar, Caddebostan ve Suadiye’deki kiraların ise 2015 yılı Temmuz ayında 28 TL/m2 seviyesinde iken, 2016 yılı Temmuz ayında 30-32 TL/m2 seviyesine yükseldiğini ifade ediyorlar. 

“Artık doğruları yapma zamanı”

Bağdat Caddesi’nde yaşanan olumsuz gelişmeler hakkında Cansel Turgut Yazıcı şunları söylüyor: “Bağdat Caddesi özellikle son bir yıldır çok fazla kan kaybetmeye başladı. Bunun sebebi en başta kentsel dönüşüm olarak gözüküyor. Kontrolsüz bir şekilde yapılan yıkım ve inşaatların sayısı arttıkça caddenin ziyaretçi sayısı ve tercih edilirliği azalıyor. Tabii bu değişimde çok önemli bir gerçek de ticaretin dükkânlarda son yıllarda oluşan şişkin kira değerlerini artık karşılayamaması. Ayrıca yabancı para cinsinden yapılan kiralamalarda ısrar edilmesi, artan kura rağmen kur sabitlemenin olmaması kiracıları alternatif aramaya veya dükkanlarından vazgeçmeye ve AVM’leri tercih etmeye teşvik etti. Bağdat Caddesi’nde otopark imkânlarının son derece kısıtlı olması da bir diğer problem. En önemli ihtiyaçlardan biri olan otopark, kentsel dönüşümde hiçbir şekilde desteklenmedi ve otopark sorunu çözülmedi.” Caddede ticari dinamiklerin de değişim içinde olduğunu dile getiren Yazıcı, şu görüşü ileri sürüyor: “Daha önceki yıllarda gıda perakendesinin diğer dükkânlara göre daha iyi olduğunu gördüğümüz caddede artık gıda perakendecilerinde de sorun başladı. Şaşkınbakkal bölge dinamiği artık kayıyor gibi duruyor. Şaşkınbakkal ve Caddebostan tarafındaki yüksek kira bedelleri, firmaları Suadiye-Çatalçeşme tarafındaki daha uygun kiraya sahip dükkanlara doğru yöneltiyor.”

Caddedeki ‘köpük’ gitmeli

Ticaret ve kira dengesini değerlendiren Yazıcı şunları kaydediyor: “Son yıllarda Bağdat Caddesi çok ciddi şekilde değerlendi. Ancak caddede devam eden ticaret bu değerleri destekleyecek kadar artmadı, hatta azaldı. Dükkan sahiplerinin değer beklentisi ile dükkanın yıllık toplam kirası arasında çarpan yer yer 30-35’lere kadar yükseldi ve bu rakamlar da köpük oluşturdu. Cadde aslında şu anda köpüğünü alıyor diye düşünebiliriz. Mal sahipleri kira bedellerinde indirime gitmedikçe, kur sabitlemeleri yapmadıkça boş yerleri kiralamaları kolay değil. Öte yandan, uygun kira bile çözüm değil. Kiracıların her biri girdiği dükkanı kendi imajına göre yenileyerek yüzbinlerce dolar para harcıyor. Binalarda yıkım kararı alınırsa bu yatırılan paranın kendini geri ödeyemeden boşa gitmesi söz konusu. Kimse bu riski kolay kolay da alamıyor. Mal sahiplerinin kiracıları ikna etmesi için yeni yöntemler gelişiyor. Bunlardan biri de kirasız dönem. Kiracı kiralama yaptıktan sonra kısa bir süre içinde binada yıkım kararı alınırsa, kiracıya belirlenen makul bir süre kirasız oturma hakkı verilmesi bu yöntemlerden biri.” 

Birkaç yıl sıkıntılı gözüküyor

Bağdat Caddesi’ndeki sancılı sürecin zaman alacağını belirten Yazıcı, durumu şöyle değerlendiriyor: “Geçtiğimiz yıllarda Anadolu’dan gelerek isim yapmak için piyasaya giren ve Bağdat Caddesinde %70 kat karşılığı oranlarla bina yapımına giren geliştiriciler görüyorduk. Artık bu oranları beklemenin rasyonel olmadığı ortada. Bağdat Caddesi eğer kendini toparlamazsa dört sene önce Fikirtepe halkının düştüğü mağduriyetlere benzer durumlarla karışılacak gibi görülüyor. Öte yandan, caddenin genelinde daha planlı bir kentsel dönüşüm yapılması gerektiği ortada. Koca bir ilçe şantiyeye dönmenin zararlarını hep beraber yaşıyor. İlçedeki inşaatların daha planlı ve bölgesel yapılması şart, ayrıca dönüşüm etap etap ilerlemeli. Bu şekilde gerek ulaşım sorunu gerekse park sorunu kontrol altına alınabilir, ticaretin caddeye gitmesini önleyen etmenler hafifletilebilir. Bu gelişmeler Kadıköy Bağdat Caddesi bölgesinin birkaç sene daha sıkıntı yaşayacağını gösteriyor. İnşallah yanılıyorumdur.”