İNDER’in İTÜ Mimarlık Fakültesi ile birlikte gerçekleştirdiği Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda inşaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaşarak sektördeki son gelişmeleri değerlendirdi. İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşüm için zamanın hızla daraldığını belirterek “Deprem 70 yıl daha beklemez. Artık vaktimiz kalmadı, telaş etmeden ancak daha hızlı olalım” uyarısında bulundu. İTÜ Mimarlık Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Murat Gül ise kentsel dönüşümün Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri olduğunu söyledi. Gül, “Mal sahiplerinin kazanç kapısı, müteahhitlerin uçsuz bucaksız bir iş alanı, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüğü kentsel dönüşümde kat edilecek daha çok yolumuz var” dedi. 

2017’yi ‘Kentsel Dönüşüm Yılı’ ilan eden İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), 50. Yıldönümü kapsamında İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) Mimarlık Fakültesi ile birlikte Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nı gerçekleştirdi. Konferansta inşaat sektörü, akademisyen ve yerel yönetim temsilcileri bilgi birikimlerini paylaşarak sektördeki son gelişmeleri değerlendirdi.

İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, devlet yöneticileri ve akademisyenlerden yükselen ve giderek artan deprem uyarılarına dikkat çekerek “Deprem 70 yıl daha beklemez. Artık vaktimiz kalmadı, telaş etmeden ancak daha hızlı olalım” dedi. İnşaat sektörünün kentsel dönüşüm konusunda çok sayıda toplantı ve konferans düzenlediğini ifade eden Nazmi Durbakayım, “Konunun uzmanı hocalarımız her gün deprem gerçeklerini hatırlatıyorlar. Sayın Reisicumhurumuz sık sık Kentsel Dönüşüm’ün altını öncelikli olarak çiziyor. Sayın Çevre ve Şehircilik Bakanımız her konuşmasında kentsel dönüşüme öncelik veriyor. STK’lar kentsel dönüşümde yaşanan sorunları daima birinci planda ele alıyor” dedi. Durbakayım, tüm bu uyarılara rağmen kentsel dönüşümde istenilen noktaya gelinip gelinmediğinin sorgulanması gerektiğini vurguladı.

Kentsel dönüşüm çalışmalarıyla bugüne kadar 5 yılda sadece 550 bin konutun yani yılda 110 bin konutu dönüştürebildiğini hatırlatan Durbakayım, “Hali hazırda yaklaşık 7,5 milyon daha riskli konutun yenilenmesi söz konusu olduğunu var sayarsak, bu hızla bütün riskli yapıların dönüşümü için 60-70 yıla ihtiyaç var. Peki, beklenen deprem bizi bekleyecek mi?” diye konuştu.  

Fatura kime kesilecek?

Geçmişte yaşananlardan ders alınması gerektiğini dile getiren Durbakayım, bu hataların tekrarlanmaması için daha katı yaptırımların olması gerektiğine dikkat çekti. Bakanlıkça, STK’ların da görüşleri alınarak müteahhitlik kriterlerinin belirlenmesi ve bu kriterler çerçevesinde müteahhitlerin derecelendirilmesi gerektiğinin altını çizen Durbakayım, “Bu suretle niteliklerine göre sınıflandırılmış bir müteahhit portföyümüz oluşur. Bu derecelendirme, her işin o iş için gerekli donanımlara sahip firmalar tarafından yapılmasına olanak sağlayacaktır” şeklinde konuştu. 

Türkiye’de konut ihtiyacı olan orta ve daha az gelirli kesim toplam talebin yüzde 85'ini oluşturduğuna dikkat çeken Nazmi Durbakayım, bu ihtiyacın karşılanabilmesi için metrekare birim fiyatlarının 3 ile 5 bin lira arasında olan konutların üretilmesi gerektiğini vurguladı. Bu segmentte konut üretebilmek için metrekareye isabet eden arsa bedelinin ise 750 -1500 TL arasında olması gerektiğini söyleyen Durbakayım, “Mevcut arsa stoku ile ihtiyacın karşılanması mümkün değil. Bu ancak devlet tarafından yeni pilot şehir planlarının yapılmasıyla mümkün olabilir” açıklamasında bulundu. 

‘Başarılı çözümler üretemedik’

İTÜ Mimarlık Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Murat Gül, kentsel dönüşümün Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden biri olduğunu belirterek “Şehircilik Şurası'nın temel konularından biri de kentsel dönüşümdü. İyi değerlendirilebilirse şehirlerimizin birçok problemine katkı sağlayabilecek olan kentsel dönüşüm alanında şu anda çok da başarılı çözümler ürettiğimizi maalesef söyleyemeyiz. Mal sahiplerinin kazanç kapısı, müteahhitlerin uçsuz bucaksız bir iş alanı, yerel yönetimlerin ise her derde çare olacak sihirli bir formül olarak gördüğü kentsel dönüşümde kat edilecek daha çok yolumuz var” dedi. 

Her işin başı planlama

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkan Yardımcısı Prof. Dr. Gürsel Öngören, son iyi bir kentsel dönüşümle 10 yıl içerisinde yaşam kalitesinin artacağını belirterek kentsel dönüşümün olması gereken ilkelerini; planlama, finansman, estetiği oluşturan, akıllı şehirler yaratan, haklın katılımını sağlayan, yerinde dönüştüren, aynı zamanda sosyal dönüşümün sonuçlarını takip edecek sosyal etki analizleri olarak sıraladı. 

“Her şeyin başı imar planlamasıdır” diyen Öngören, imar planlaması kurgulanmandan kentsel dönüşüm yapmanın ilerde yeni sorunlar yaratacağını vurguladı. Kentsel dönüşümde kaynakların verimli kullanılması gerektiğine dikkat çeken Öngören, “Neticede elimizde bir atımlık barutumuz var. Bu barutun da hepsi elimizde değil. 7 milyon konutun dönüşüm maliyeti yaklaşım 500 milyar dolar… Bu kaynakla 20-30 yıllık binaları değil 100 yıllık, 200 yıllık yapıları ve yeni şehirleri oluşturmamız gerekiyor” şeklinde konuştu. Ada bazlı dönüşüme özellikle önem verilmesi gerektiğine işaret eden Öngören, bina bazlı dönüşümün sürdürülebilir olmadığını, bunun katları arttırmak ve yaşam kalitesini düşürmek anlamına geldiğini vurguladı. 

Prof. Dr. Mehmet Ocakçı İTÜ'nün öğretim üyelerinden oluşan proje ekibinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile birlikte bazı örneklem alanlar üzerinde değerlendirmeler yaparak çıkarımda bulunduklarını açıkladı 

Eskişehir projesi onay bekliyor

İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Nuran Zeren Gülersoy, İTÜ ile Eskişehir Belediyesi'nin Ortak Hizmet Protokolü çerçevesinde gerçekleştirilecek olan Eskişehir Riskli Alan Projesi’nin uygulamaya yönelik model bilgisini paylaştı. Projenin Köprübaşı mevkinde56 hektarlık bir alanda gerçekleştirileceğini söyleyen Gülersoy, projenin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan onay beklediğini açıkladı.    

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Prof. Hüseyin Kaptan, dönüşümde mutlak suretle kullanılması gereken temel faktörün hizmet sektörü olduğunu söyledi. Büyük kentlerin hizmet master planlarının yapması gerektiğini kaydeden Hüseyin Kaptan, 2030 yılında İstanbul'da hizmet alanının yüzde 75’e çıkacağını, sanayi alanın ise yüzde 25’e düşeceğini vurguladı. 

‘Kat karşılığı kanunda yok’

4. Levent bölgesinde yaşanan sorunları değerlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz da Türkiye’de her kurumun farklı bir hukuk sistemi içerisinde çalıştığını, belli yetkileri olduğunu ve yetkileri çerçevesinde plan ve uygulama yaptığını söyledi. Böyle zor durumlarda çözüm bulmakta zorlanıldığını kaydeden Kiraz, “Gayrimenkule ilişkin yönetim sorunu burada karşımıza çıkıyor. Bu konuda aslında üst yapılanmaya ihtiyacımız var. Belki çözüm önerilerimizden biri bu olabilir” dedi. Kat karşılığı konusunun çok büyük bir sorun olduğuna dikkat çeken Kiraz, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı İnşaat Sözleşmesi’nin kanunda yeri olmadığı için problemler yaşandığını vurguladı. Kiraz, inşaatlarımızın yüzde 70-75'ini bu modele göre yapıldığını hatırlattı.

Müteahhitler yorgun 

Nuhoğlu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Nuhoğlu ise kentsel dönüşümün dönüşüme yönelik dokuza yakın yasal düzenleme yapılmasına karşılık, bazı sıkıntıların hala devam ettiğini söyledi. 500 milyar dolarlık bir yatırım için yola çıkılırken bunun planlamasının iyi yapılması gerektiğine dikkat çeken Nuhoğlu, “Teorik olarak baktığımız zaman kentsel dönüşümde müthiş bir noktadayız. Kurumsal altyapıda çok ciddi mesafe kat ettik. Ama işin planlama aşamasında tam anlamıyla fiyasko halindeyiz" dedi.  İnşaat şirketlerinin kentsel dönüşümde 0-15 yıllık bir yatırım yatırım sürecinden geçtiğini anlatan Nuhoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Şu anda yorgunuz. Herkesin elinde 5-6 tane projesi var. Yatırım halindeler, piyasa eskisi gibi canlı da değil. Bankacılık sektörü pek rahat değil. Bunların hepsini topladığımız zaman arz talep dengesini doğru oluşturmamız gerekiyor. Ekonomimiz, altyapımız bu süreci dönüştürmeye uygun değil. Bu anlamda devlete büyük bir görev düşüyor.” 

‘Müteahhit bulmakta zorlanıyoruz’

Gaziosmanpaşa Belediyesi’nin kentsel dönüşüm şirketi GOPAŞ’ın Genel Müdürü Zeyyad Gümüş, ilçedeki kentsel dönüşüm projelerinde toplam 10 bin bina, 30 bin yeni konut yapacaklarını müteahhit bulmakta ise zorluk yaşadıklarını açıkladı. Kentsel dönüşüm projelerine müteahhitlerin yönlendirilmesinin önemli bir gelişme olacağını kaydeden Gümüş, Emlak Konut GYO'nun artık hasılat paylaşım ihalelerinden vazgeçmesi gerektiğini, bu ihaleleri kentsel dönüşüm odaklı yapmasını doğru bulduklarını ifade etti.  

İTÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şence Türk, kentsel dönüşümde en sıkıntılı konunun uzlaşma süreci olduğuna dikkat çekerek “Uzlaşma süreci ne yasal olarak, ne de kavramsal olarak tanımlanmamış durumda. Uzlaşmanın ciddi bir teorik altyapısı var. 2/3 çoğunluğu görüyoruz. En son 2/3 konusu devreye girmeli. Ben 2/3 konusunu hakkaniyetli görmüyorum” dedi. 

‘Kentsel dönüşüm fonu kurulmalı’ 

Dekar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, kentsel dönüşüm adında bir fon kurulması gerektiğine dikkat çekerek"Her şey kendi kaynakları ile oluşturmalı. Şehirdeki tüm kamu arsaların satışı geliri olabilir. TOKİ ve Emlak Konut'un konut geliri olabilir ya da emlak vergilerin bir kısmı buraya aktarabiliriz. Geçici vergisel düzenlemeler bu fona aktarabilir. Alt gelir grubundaki vatandaşlarda bu fondan kredi verilebilir, faizleri ödenebilir” dedi. 

ENSPD Kurucu Ortağı Caner Bingöl de kentsel dönüşümde bazı kamu kaynaklarını dönüştürerek kullanmak üzere bir fon oluşturması gerektiğini söyledi. Bakanlık düzeyinde bununla ilgili üzerinde tartışılan bir model olduğunu anlatan Bingöl, “Belediyelerin elinde çok fazla mülk var. Tahvil ihracatı yapacağımıza yurt dışından kaynak bulup bunlara kira ödemek ve bunlarında bir fon havuzunda toplandığı bir modeli uygulamalıyız. Toplanan paralar dönüşüme kaynak olarak aktarılabilir" diye konuştu. 

‘Sulukule maket şehir oldu’

İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Kubilay Salihvatandaş, 2005 yılında Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Kanunu'nun çıktığı zaman Fatih Belediyesi'nde İmar Kurulu Başkanı olduğunu belirterek, ilçede 3-4 yenileme alanı ilan ettiklerini söyledi. Alanların bir tanesinin Sulukule olduğunu belirten Salihvatandaş, "Sulukule, Sulukule olmadı. Sosyal alan değişti. Şu an tam bir maket şehir görünümünde. Yaşatarak kullanacaktık ne yazık ki sadece kullanıyoruz. Tarihi koruyamadık. Diğer alanların projeleri halen daha devam ediyor" dedi.