Türkiye Finans Forumu kapsamında düzenlenen “Gayrimenkul Finansmanında Alternatif Enstrümanlar” başlıklı oturumda, gayrimenkul sektörü temsilcileri sadece emlak işiyle ilgilenen bir bankaya ihtiyaç olduğuna dikkat çektiler. Ayrıca, büyük 8-10 gayrimenkul şirketi de gelecek yıl gayrimenkul sertifikası ihracına başlayacak. Hürriyet Gazetesi Ekonomi Müdürü Sefer Levent moderatörlüğünde düzenlenen oturuma Konutder Başkanı ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, EYG Grup İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik ile McKinsey Türkiye Genel Müdürü ve kıdemli ortağı Özgür Tanrıkulu katıldı.

SEKTÖRÜN 2018 için önündeki en büyük tehdidin faiz artışı olduğunu belirten Altan Elmas, “Hem kredi maliyetlerinde hem de paranın maliyetindeki artış konut kredi faizlerine de yansıdı. Yüzde 1.1-1.2 seviyelerine çıktı, özelde daha yukarıda. Bu hemen ekim satışlarında kendini gösterdi. Kasım ve aralıkta da görünecek. Önümüzdeki yıl faizlerin seviyesi burada olacak ve kısa vadede geri gelmeyecek gibi duruyor. Konut satışları bundan etkilenebilir. Ama sektörün dinamizmi bunu aşacaktır” diye konuştu. Elmas, bu yılı yüzde 6-6.5 arası bir büyümeyle kapatacaklarını belirterek şöyle devam etti: “Sektör Türkiye’nin lokomotif sektörü.

Biz koşuyorsak Türkiye koşuyor biz duruyorsak Türkiye duruyor. Bunun bilinciyle hareket ediyoruz. 15 Temmuz darbe girişimi esnasında yaşanan üçüncü çeyrek 2016 verilerinde küçülmeyen tek sektör gayrimenkul oldu. Normalde Türkiye 4 büyüyorsa gayrimenkul 7-8 büyüyor, 4 küçülüyorsa 7-8 küçülüyor. 2017’nin onuncu ayı itibariyle geçen yılın yüzde 2.8 üstünde 87 bin konut daha fazla satıldı bu yıl. 1 milyon 150 bin idi geçen yıl toplam satış bu yıl da 1 milyon 400 bin rakamını geçeceğimizi düşünüyoruz. Bu da yüzde 6-6.5 büyümeyle kapatırız. Bunda kredi faizlerinin çekilmesinin etkisi büyük. 2018 için de benzer bir perspektifi öngörüyoruz. Zaten hiç bir şey olmasa her yıl 750 bin evlenme 150 boşanma sayesinde 900 bin konut talebi var. Gayrimenkul sertifikası için biz de elimizi taşın altına koyuyoruz. Önümüzdeki dönemde ciddi bir bilinçlendirme yapacağız. 8-10 büyük bilinen firmamız önümüzdeki yıl bu sertifikaları halka arz yapmaya başlayacaklar.”

ALTERNATİF FİNANSMAN SEÇENEKLERİ YARATILMALI

ÖZGÜR Tanrıkulu, Türkiye’nin önündeki en büyük fırsatın alternatif finansman modellerinin olduğunu belirterek şöyle konuştu: “Altyapıda aktif ülkelerden biriyiz. Büyük projeler hala var. Bu projeler öncesinde bankacılıkla finanse edilmiş ve şu an bankacılık sektöründe 150-200 milyar dolarlık finansman var. Geçen yıllarda büyük kredi büyümesiyle bankacılık sektörü bunu istekle taşıdı ama kredi rasyoları yüzde 120’lere kadar geldi. Aslında kendi üzerine bir de vade uyuşmazlığı var kısa vadeli mevduat topluyor 10 yıl vadeli kredi sağlıyorlar dövizle. Önümüzdeki dönemde Türkiye’nin yapacak çok büyük işleri var. 200-250 milyar dolarlık altyapı gelecek. Bu nasıl fonlanacak bunu bankacılık sistemine ittirirseniz kaynak yok, bu yüksek faiz olarak yansıyor. Bizim alternatif modele gitme zorunluluğumuz var bu şekilde büyümeyi finanse edebiliriz. Alternatif kaynak katalizör olan doğrudan yatırımcıya giden model. Dünyada 40-60 trilyon dolar uzun vadeli finansmana para yatırmak isteyen finansçılar var yatırım bankaları, fonlar var. Projeleri oluştururken doğrudan yatırımcılara odaklı yapmalı ve getirin parayı karşımıza çıkın bankacılık da rahatlasın dediğimiz modeli geliştirmeliyiz. Bankaların üzerinde 180 milyar lira konut kredisi var. Büyümesi gereken rakam bankaların bunları fonlama kapasitesi zorlayacak değil. Ama fon kaynağını getirmeliyiz. İkincil kredi kurumlarını getirmeliyiz. Dünyada değişik örnekleri var bu tip iddialı adımlarla sektörün büyüme ivmesini yakalayabiliriz.”

YABANCI FONLARI ÜLKEYE ÇEKMELİYİZ

ÖMER Faruk Çelik, 17 yılda inşaat sektörünün milli gelirdeki payını incelediğini belirterek şunları söyledi: “İnşaat ve gayrimenkul sektörünün 2001’de milli gelirdeki payı yüzde 9.9, bu 2017’de yüzde 16’ya çıktı. Üçüncü önemli sektör haline gelmiş. 2001’de 5’inci sıradaydı. 17 yıllık süreçte sektörlerin performansına bakınca birinci sıraya yüzde 273 artışla diğer hizmet ve faaliyetler gelmiş. Ama payları yüzde 0.5’ten 1.9’a çıkmış. En önemli ivmeyi vergi ve sübvansiyon yaşamış, yüzde 208 artmış sonra üçüncülük yüzde 68 artışla inşaat olmuş. Tarım ormancılık yüzde 64 düşmüş, imalat yüzde 42 düşmüş. İnşaat sektörü pazardan payını yüzde 100’e yakın artırırken diğerleri azaltmış. Gayrimenkul sektörü 17 yılda büyümeye başlayıp pazardan çok pay alıp lokomotif olunca diğer sektörlerdeki arkadaşlar inşaat sektörüne doğru kaydılar. İnşaat son 5 yılda 4 milyon 700 bin ruhsat 3.5 milyon iskanla hep büyüyor. Konut satışları artıyor. 2.8 milyon adet olmuş birinci elde. Buradan bakınca aslında sektörün 600-700 bin bitmiş satışa hazır konut stoku var. Bir problem yok gibi görünüyor. Bunu çözmek için kısa vadede bir çözüm aklıma geldi. Uzun dönemli yatırım yapan fonları konut stoğumuza yatırıma çağırabiliriz. Ama bunun için iki sorun var biri kiracıyı çıkarmak, diğeri de kur dalgalanması. Bizim artık sürdürülebilir altyapıyı yeni normalini oluşturmalıyız. Kentsel dönüşüm adına değil piyasanın yaptığı yenileme çalışmalarından vazgeçip şehirleri uzun vadede nasıl planlamak lazım yeni ruhsatlara set çekelim şehirleri yaşanabilir hale getirmeye çalışalım.”

SEKTÖRDE BALON YOK

ZİYA Yılmaz, Emlak Bankası’nı hatırlatarak geçmişte sektörün bir bankası olduğunu ancak şu an böyle özel bir yapı bulunmadığını vurguladı. Yılmaz sektörün talebini şöyle özetledi: “2016 yılında yaklaşık 631 bin konut satıldı bu yıl 650 bini rahatlıkla bulacağız sıfır konut satışında. Bunun 270-300 bin TL aralığında cirosunu hesap ederseniz 200 milyar TL cirodan bahsediyoruz. Bu cironun döndüğü bir ülkeden konutla alakalı bir bankamız yok. Biz konut geliştiricileri olarak bankalar bizi çok destekliyor, hükümet destekliyor, tüketiciye muazzam krediler veriliyor ama ana işleri konut olmadığı için bazen gereksiz patinaj yapıyoruz. Bankaların genel müdürlerine şahıslara sektörde balon olmadığını saatlerce anlatmaya gayret ediyoruz. Bizi anlayan bizimle özdeşleşmiş bizimle yatıp kalkan sektöre gönül verecek bankaya ihtiyacımız var.

Böyle bir banka devlet tarafından kurulabilir Emlak Konut, TOKİ tarafından kurulabilir biz de geliştiriciler de müdahil olabiliriz, hissedar olabiliriz. Bununla beraber sektörde ortaklıklar yapacak, konut kredisini düşük verecek bir acil bankaya ihtiyacımız var. Bu hem sektörü büyütür hem de çeki düzen verir. Finansman sorununu çözer diye düşünüyorum. Kentsel dönüşümü yeterince değerlendiremedik. Güzel bir ivme yakaladık ama yeterli bilgisi finansı olmayan insanların sektöre girmesi proje üretmesi zarar veriyor. Kulaktan dolma bilgi birikimle sermayesiz yürütülebilecek bir sektör değil. Ona göre girilmeli.”