GYODER’in 2000 yılından bu yana düzenlediği Gayrimenkul Zirvesi’nin 16’ncısı, ‘Türkiye Gayrimenkul Sektörünün DNA’sı Mercek Altında’ temasıyla, 17 Nisan 2018’de UNIQ İstanbul'da gerçekleştirildi. Sektörde yaşanan son gelişmelerin ele alındığı zirvede ortaya çıkan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerilerle hazırlanan ‘Gayrimenkul Zirvesi Sonuç Bildirgesi’, GYODER tarafından kamuoyu ile paylaşıldı. Gayrimenkul alanında en çok merak edilen konuların, iş dünyasının önemli isimleri ve sektör temsilcilerinin katılımıyla tartışıldığı Gayrimenkul Zirvesi’nde, ‘Geleceğin Marka Şehirleri’, ‘Gayrimenkulün Genetik Hafızası’, ‘Gayrimenkul Sektörü ile DNA’nız Uyuştu mu?’, ‘Kadın Kromozomu XX Sektörde Nerede?’, ‘Konutun Dinamikleri’, ‘Gayrimenkulde Tercihlerin DNA’sı Değişiyor mu?’, ‘Gayrimenkulün Ekonomisi ve Finansmanı’ başlıklı oturum ve sunumlar düzenlendi. GYODER’in, zirvenin ardından, gerek ekonomik gerekse sosyal ve kültürel açıdan sektöre ve ülkeye katkı sağlaması amacıyla hazırlanan ‘Sonuç Bildirgesi’nde öne çıkan maddeler şöyle:

• Sektörün çatı örgütü konumundaki GYODER, gelecek nesiller için daha sağlıklı, güvenli ve verimli projelerin hayata geçirilmesi konusunda sektöre öncülük etmeye devam edecektir.

• GYODER, diğer STK’lar ile iş birliği yaparak sektörün temsil edilmesi ve önünün açılmasını hedeflemektedir.

• Öncelik; büyüyen, gelişen ve 2023’te dünyanın en büyük 10 ekonomisinden biri olmayı hedefleyen Türkiye için stratejik öneme sahip gayrimenkul sektörünü, çok daha güçlü bir seviyeye taşımaktır.

• Son verilere göre 2 milyondan fazla kişiye istihdam sağlayan gayrimenkul, üreten, vergi veren bir sektördür. İlgili olduğu yaklaşık 250 alt sektörü, dolaylı olarak milyonlarca kişiyi, ekonomik kalkınma açısından etkilemektedir.

• 2018 yılında gayrimenkul sektörünün büyümesine katkı sağlayacak olumlu etkenlerin başında, sektörün kendi iç dinamiğine ve potansiyeline ek olarak, teşviklerin devamı gibi unsurlar gelmektedir.

• Ülkemize daha fazla yabancı yatırımcı çekmek ve konut satışlarını arttırmak için 1 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımı yapan yabancı yatırımcıya vatandaşlık hakkı konulu şartın esnetilerek 300 bin dolara indirilmesi beklenmektedir.

• Sanayiciye pazarlama satış kampanyalarıyla ilgili ciddi desteklerde bulunan Ekonomi Bakanlığı’nın, aynı destekleri gayrimenkul sektörüne de sağlaması yönünde beklenti oluşmuştur.

• Sektörün kamudan beklentileri bazı noktalarda devam ediyor. KDV konusunda bazı uygulamaların tek oran üzerinden ortak hale getirilmesi önerilmektedir.

• İnşaat ve gayrimenkul sektörünün son dönemde gündemindeki en önemli maddelerinden birisi de şüphesiz ‘müktesep hak’ konusudur. İmar Kanunu’nun müktesep hak ile ilgili maddeleri yeniden gözden geçirilmeli ve tüm paydaşlar açısından ele alınmalıdır. Bu şekilde yeni bir düzenleme ile sektörün büyük ölçüde önü açılacak ve yabancı yatırımcının ülkemize ilgisi ve güveni tekrar mümkün olabilecektir.

• Şehirlerimizin yapısını bozmadan yapı kalitesini arttıracak yaşam kalitesini yükseltecek kentsel dönüşüm çalışmaları süratli ve vizyoner bir şekilde yürütülmelidir.

• Kentsel dönüşüm sürecini, ‘Akıllı Kentsel Dönüşüm ve Sürdürülebilirlik’ çerçevesinde kurgulanması ve hayata geçirilmesi konusunda herkes üzerine düşeni yapmalıdır.

• Avrupa’da bugün olduğu gibi kamunun da destekleri ile hayata geçen projelerin çoğunda enerji teşvikleri, daha iyi ulaşım, nitelikli binalar, daha verimli su kullanımının olduğu akıllı şehir konsepti, ülkemizde de bir an önce gündeme alınmalıdır.

• Gayrimenkul her zaman dünyanın her yerinde en değerli ve önemli yatırım aracı olarak kalacaktır.

• Sermaye piyasasında sektör için yeni bir finansal kaynak olarak Gayrimenkul Sertifikası, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Altyapı GYO’larını daha etkin bir şekilde değerlendirmeli, sektörün ihtiyaç duyduğu yabancı fonların Türkiye’ye gelmesinin yolu açılmalıdır.

• Gayrimenkul sektöründe iş birliği çok önemli. Başarılı olmak için işletme konusunda uzman kişilerden danışmanlık alınmalı, mevcutta başarıyı elde etmiş markaları kullanmalı ve gerektiğinde de ortaklık kurulmalıdır.

• Günümüzde gayrimenkul, tasarruf enstrümanları arasında da yer aldığı için finans sektöründen bağımsız olarak düşünülmemelidir.

• Gayrimenkul sektöründe kadın çalışanların eğitim oranı yüzde 85 lisans ve üzeridir. Sektörde bu kadar yetkin bir kitle sadece satış, proje geliştirme ve mimari bürolarda bırakılmakta ve onların bu cesaretinden ve parlak fikirlerinden yararlanılmamaktadır.

• Gayrimenkul sektöründe üst düzey yönetici olarak kadınlar çok az yer almaktadır. Yönetim Kurulu Başkanı kadınların oranı da sadece yüzde 7’dir. Kadınlar üst düzey pozisyonlarda daha fazla yer almalıdır.

• Ekonomik konjonktür ne olursa olsun doğru işletme modelleri tercih edilmişse, finansman doğru düzenlenmiş ise farklı, vizyoner ve hikayesi olan ürünler devamlılığını her zaman korumaktadır.

• Sektör için yazılı ve altına imza atılmış bir etik değerler manzumesine ve başta müteahhitlik olmak üzere sektörel kavramların tanımlanıp, içeriğinde tüm paydaşlar seviyesinde bir mutabakata ihtiyaç vardır.

• Türkiye genelinde 100 bin civarı nüfusu olan şehirler arasında pilot şehirler seçilmeli, insanların bu şehirlerde yaşaması için sebepler yaratılmalıdır.

• Yönetmelikler modern dünyaya uygun olmalı. İmar planları ile kentin şekillenmesinden ziyade, master planlarla hareket edilmesi, şehrin geleceği açısından daha sürdürülebilir olacaktır.

• Türkiye’de imar parseli, yerleşme alanı, binalarda kat yüksekliği gibi tüm planlamaları imar yönetmeliği belirler. Ancak mimarlar kısıtlanarak belli kalıpların içine sokulmamalıdır.

• İstanbul’da arazinin yüzde 66’sı hala devletin elindedir. Bu haliyle Türkiye ve İstanbul dünyanın en pahalı arsalarına sahip. Sektörün mevcut arazi maliyetleriyle ekonomik konut üretme şansı yoktur.

• Yüksek faiz ve enflasyon gayrimenkul fiyatlarının artışında büyük ölçüde rol oynamaktadır. Özellikle konut faiz oranlarının makul seviyede olması; gerek sektörde ivmenin hızlanması gerekse ülke ekonomisine katkının artması için önem arz etmektedir.

• Gayrimenkul sektörü faiz oranında kendi dinamiğini yaratmalıdır. Sendikasyon kredileriyle ve bireysel krediler ile faiz sorunu çözülemeyeceği için acilen konut sertifikasının çıkarılması gerekmektedir

• Türkiye’de şu anda inşa edilen yapıların yüzde 75’i konuttur. Türk insanı konutu yatırım aracı olarak görmeye devam etmektedir.

• Konut arzının talepten fazla olması korkulacak bir durum değildir. Aksine ürünün gereğinden fazla yüksek fiyata alınıp satılmasını engelleyen bir kontrol mekanizması oluşmaktadır.

• Gayrimenkul, toplumun her alanına dokunduğu için her kesim tarafından erişilebilir bir ürün geliştirilmelidir. Ancak arsa sahiplerinin yüksek talepleri, devletin ya da hazinenin elinde olan arsaların ihale sürecinde yüksek rakamlara pazarlanması buna izin vermemektedir. Bunu değiştirmek için planlama ve kurgu eksikliği giderilmelidir.

• Geliştirilen toplu konut projelerindeki aşırı yoğunluk, kaliteli çevreye dair yükselen beklentilerin karşılanamaması, tüketime endeksli geliştirilen projelerin yoğunluğu, başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerin de göç vermeye başlamasına neden olmuştur.

• Türkiye’nin kamu denetiminde ve özel sektör iş birliği ile yurtdışında tanıtım yapacak bir yapıya ihtiyacı bulunmaktadır.

• Yabancı yatırımcıya satışın arttırılması ile ilgili bir kaynak yaratılacaksa bu kaynağın yarısı eğitime ayrılmalıdır. Esnaf, taksici gibi yabancıyla birebir temas eden tüm paydaşlar eğitilmelidir.

• İstanbul, akıllı şehirlerde olması istenen tüm alanlarda güçlü ve etkili bir şekilde yer almalıdır. Dünyada ayrıcalıklı bir konuma sahip olan İstanbul, kapsamlı bir planlamayla örnek bir akıllı şehir haline getirilebilir.

• Avrupa'da birçok kentte görülen 'büyük ama boş mağazalar' sorununu yaşamamak için mağaza tasarımları artık daha büyük yerine, daha kullanılabilir şekilde yapılmalıdır. Çok küçük metrekarelerle çok iyi tasarımlarla da satış mümkündür.

• İstanbul'daki yeni havaalanı her şeyi bir üst çıtaya taşıyacak ve İstanbul için çok büyük fırsatlar yaratacaktır.

• Dijitalleşmenin de etkisiyle dünya tarihinde en hızlı değişimin yaşandığı günümüzde, herkes merkezde, kolay ve pratik bir yaşam istemektedir. Kentlerimiz de artık daha dijital hale gelmekte ve şekil değiştirmektedir.

• Özellikle işini evden yapmanın yaygınlaşması insanlarımızın daha ileri yaşlarda sağlıklı ve uzun ömürlü olması sebebiyle evde oturanlar ekosistemde daha fazla zaman geçirecektir. Ofisler ve evler buna göre dizayn edilecektir.

• Sektörde sadece bina ve sosyal alan inşa etme devri sona ermiştir. Artık ekosistem kurma vaktidir. Megakent ve Midikent kavramlarıyla, sürdürülebilir ve yönetilebilirlik amaçlanmaktadır. 

• Türkiye çok hızlı bir şekilde kentleşmeyi becerebilen ülkeler arasında yer almaktadır. Dünyada 2025 yılında İstanbul’un da içinde bulunduğu, 10 milyonun üzerinde nüfusa sahip 37 megakent olması beklenmektedir.

• Gayrimenkul sektörü açısından artık ülkelerin değil, şehirlerin dönemi yaşanacaktır. Küresel gayri safi yurtiçi hasılanın yüzde 85’i şehirlerde yaratılmaktadır. Şu anda dünya nüfusunun yüzde 55’i şehirde yaşarken, bu oranın 2050’de yüzde 72’ye çıkması öngörülmektedir.

• Artık “kentleşme devri” bitmiş, “çok hızlı kentleşme” devri başlamıştır. Haftada 1.5 milyon insan şehir nüfusuna katılmaktadır.

• Artık gayrimenkul bir mal olmaktan çıkıp insanlara dokunan, çözüm üreten bir hizmete dönüşmüştür. Teknolojik sıçramanın ortaya çıkardığı “Endüstri 4.0” kavramı gayrimenkul sektöründe kendini en fazla kentlerde gösterecektir. Sürdürülebilir kentler, akıllı planlama, temiz enerji ve hizmetler ile ‘Gayrimenkul 4.0’ dönemi başlayacaktır.

• Afete hazır altyapılı binalar ve gelişmiş üretim sistemleri ile afet anında kendi kendine yaşayabilen, akıllı paketleme ve paylaşım ekonomisi ile atık miktarı azaltılmış ve atık yönetimi iyi yapılan, anlık trafik bilgisi ile trafik akışı doğru yönetilen, etkin dağıtım ve depolama ile enerji verimliliği yükseltilmiş kentler; sanayi 4.0 ile geliştirilmiş 3 boyutlu baskı, robotik, bio mühendislik, blockchain, sanal gerçeklik, yapay zeka, drone gibi teknolojiler kullanılarak oluşturulabilir.

• Gayrimenkul sektörünün yeni jenerasyonun ihtiyaçları ve beklentilerini dikkate alarak kendini yenilemesi gerekmektedir. Eskiden sahiplik önemliyken artık yeni jenerasyon için deneyimlemek daha önemli hale gelmiştir.

• Akademetre’nin GYODER için hazırlamış olduğu ‘Potansiyel Konut Alıcısı Büyüteç Altında’ raporunda çok daha detaylı bir biçimde sunulmuş olan ‘Kim İçin Konut Üretiyoruz?’ sorusuna cevaben, beklentilerin yalnızca kuşaktan kuşağa değil, kuşakların içerisinde de değiştiği, özellikle gelirle konut talebinin doğrudan bir korelasyon içerisinde olduğu görülmektedir.

• Yeni jenerasyonun daha az para kazanması sebebiyle paylaşım ekonomisi önemli hale gelmiştir.

• Günümüzde bilgisayar teknolojilerine erişilebilirliğin artmasıyla birlikte en önemli kaynak olan petrol, yerini veriye bırakmıştır. Sektörümüzün veriye ulaşılması ve bu verileri kente adapte etmesi önem taşımaktadır. 21. yüzyıl şehirleri, veriyi en iyi şekilde kullanabilecek şehirler olacaktır.