Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği, ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019-3. Çeyrek Raporu’nu yayınladı. Garanti Mortgage BBVA sponsorluğunda yayınlanan ‘GYODER Gösterge’de; 2019 yılı 3. çeyrekte faiz indirimi ve konut fiyat endeksinde artış trendinin etkisiyle ipotekli konut satışlarında önemli bir artış yaşandığı vurgulandı. Raporda ayrıca GYO’ların piyasa değerinin bir önceki çeyreğe göre 2,8 milyar TL artarak 20,1 milyar TL’lik bir büyüklüğe ulaştığı, kira kontratlarında TL’ye geçişin AVM’leri zorlamaya devam ettiği ve ofis kiralama işlemlerinin yüzde 62 arttığına dikkat çekildi.

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok veri eklendi. Garanti Mortgage BBVA sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde yayınlanıyor.

Eylülde ipotekli satışlar geçen yılın aynı dönemine göre 5 kat arttı

Sektörün geleceğine dair değerlendirmelerin de yer aldığı ‘GYODER Gösterge’ 2019-3. Çeyrek Raporu’nda, konut satışlarında yaşanan artışın ipotekli satışlardan kaynaklandığı vurgulandı. Raporda, yılın 3. çeyreğinde gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeler şu bilgi ve değerlendirmelerle aktarıldı: 2019 yılı 3. çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemiyle benzer seviyede seyrederek 359 bin 667 adet seviyesinde kapandı. Ağustos ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından 500 bin TL’ye kadar olan konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1’in altına çekilmesinin ve konut fiyat endeksinde artış trendinin etkisiyle konut satışlarındaki olumlu etki konuşulmaya başlandı. 2019 yılı 3. çeyrekte, önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda yüzde 21,7 oranında gerileme görülürken, ikinci el satışlarda yüzde 20,9 oranında artış yaşandı. İpotekli satışlarda, geçen yılın aynı dönemine göre adet bazında yaklaşık yüzde 92,8’lik artış, ipotekli satışların dışında diğer satışlarda yüzde 15,6 oranında aşağı yönlü hareket izlendi. 2019 yılı Eylül ayında faiz indirimlerinin etkisiyle ipotekli satışlara ilgi yükseldi ve geçen yılın aynı ayına göre 5 kat artış yaşandı.

Konut fiyat endeksinde artış trendi

Artan talep konut fiyatlarını da olumlu yönde etkiledi. Konut fiyat endeks artışında yılın ilk yarısında görülen ivme kaybı, 2019 yılı 3. çeyrekte yerini artış trendine bıraktı. Merkez bankası tarafından açıklanan Haziran ayı itibarıyla yüzde 1,74 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ağustos ayında yüzde 4’e çıktı.

Yapı ruhsatlarında azalış

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılının ilk 6 ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında yüzde 60, yüzölçümü bazında yüzde 60,1, değer bazında yüzde 50, daire sayısı bazında yüzde 66,3 azaldı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinin 2019 yılının ilk 6 ayında bir önceki yıla göre yüzölçümü yüzde 2,8 ve değeri yüzde 29,4 artarken bina sayısı yüzde 10,9 ve daire sayısı yüzde 2,5 azaldı.

Yabancılara satışta ilk sırayı İstanbul aldı

3. çeyrek dönemde yabancılara yapılan konut satışlarında, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 3’lük daralma yaşandı. Toplam satışlar içindeki payı ise 3. çeyrekte yüzde 3,3 seviyesinde gerçekleşti. 3. çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 44,9 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada yüzde 18,1 pay ile Antalya yer aldı.

Konut kredisi hacmi 186,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşti

2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi Eylül ayı sonuna kadar devam etti. Temmuz sonunda yüzde 1,57 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2019 Ekim ayı ortasında yüzde 1,03 seviyesine geriledi. 2019 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 186,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2018 Eylül ayında yüzde 48,3 seviyesindeyken 2019 yılı Eylül ayında yüzde 54,7’ye yükseldi.

İstanbul’da ofis kiralama işlemlerinde yüzde 62 artış

İstanbul’da 100 bin 910 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6,46 milyon metrekareye çıktı. 3. çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 78 bin 382 metrekareye ulaşarak, bir önceki çeyreğe göre yüzde 62,05 ile belirgin bir artış kaydetti. Bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 4,84 gibi az bir oranla azalış gösterdi. Metrekare bazında anlaşmaların yüzde 60,21’i MİA’da, bir önceki çeyreğe göre neredeyse iki katı bir oranla artış göstererek gerçekleşti. Kalan yüzde 33,56’sı Anadolu Yakası ve MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti. Ofis pazarındaki yatırım faaliyetleri 3. çeyrekte ivme kazandı. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesinin hızlandırılması adına Türkiye Varlık Fonu’nun projeye yatırımcı olarak dahil olması ile projenin 2021 yılı sonuna kadar tamamlanması ve ofis pazarına olan talebin projenin bitimiyle doğrudan hızlı bir ivme yakalaması beklenmektedir. Bunun yanı sıra 3. çeyrekte artış gösteren kiralama faaliyetlerinin, ekonomide kaydedilen gelişmeler doğrultusunda önümüzdeki dönemde daha da artacağı, kira rakamlarının ise orta ve uzun vadede kiracı lehine belirleneceği öngörülüyor.

GYO’lar uzun vadeli yatırımcılar için ciddi bir fırsat sunuyor

GYO’ların piyasa değeri 3. çeyrekte bir önceki döneme kıyasla 2,8 milyar TL artarak 20,1 milyar TL’lik bir büyüklüğe ulaştı. Döviz kurlarında yaşanan kısmi gerilemeyle birlikte de USD bazında artış göstererek toplam büyüklük 3,57 milyar USD olarak gerçekleşti. GYO’ların ciddi iskontolu işlem görmesi sebebiyle sektör, orta ve uzun vadede yatırımcılar için ciddi fırsatlar sunuyor.

GYO’lara yatırım yapan yabancı oranı (bireysel, tüzel ve fonlar dahil olmak üzere) bir önceki döneme paralel olarak yüzde 25 seviyesinde iken, yerli bireysel yatırımcı oranının yüzde 42’den yüzde 46’ya çıkması dikkat çekti. Yabancı yatırımcıların ülke dağılımlarında ABD ve İngiltere ilk iki sıradaki yerini korurken ilk 10 yatırımcı ülke arasında 6 batılı ülke olması, sektöre batılı yatırımcıların ilgisinin devam ettiğini gösterdi. Ekonomide yaşanan toparlanma süreciyle birlikte yabancı yatırımcılar ve emeklilik fonları gibi uzun vadeli kurumsal yatırımcıların ilgisinin çekilebilmesi, aynı zamanda temettü politikalarının kalıcı ve sürekli hale getirilmesiyle GYO’ların, beklenen büyümeyi gerçekleştireceği ve daha fazla firmanın halka arzıyla da uzun vadeli yatırım aracı olarak konumlanacağı öngörülüyor.

Kira kontratlarında TL’ye geçiş AVM’leri zorladı

Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 453’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 453 bin metrekareye ulaştı. En fazla Alışveriş Merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (38 adet), İzmir (28 adet) iken İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 39’una sahip. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı görüldü. Bazı perakendeciler; belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Bu noktada ciroların gerek perakendeci gerekse AVM yatırımcısı tarafından dikkatli analiz edilmesi gerekiyor. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendirme sürecini yürüttüğü bu süreçte TL’ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcılarının zor bir yıl geçirdiği görülüyor.

2019 Ağustos sonu itibarıyla ülkemizi 31 milyon turist ziyaret etti

2018 yılı Ağustos sonu itibarıyla Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 27 milyon olurken, 2019 yılı aynı döneminde bu rakamın 31 milyon olduğu görüldü. Ağustos sonu itibarıyla 31 milyon yabancı turistin yüzde 33,3’ü Antalya’ya, yüzde 32,2’si İstanbul’a, yüzde 7,7’si Muğla’ya geldi. Bu üç ili yüzde 2,8 ve yüzde 1,3’lük paylar ile İzmir ve Ankara izledi. Gelen turist sayıları 2018 yılının 3. çeyreği ile karşılaştırıldığında yaklaşık yüzde 15’lik bir artış yaşandığı görüldü.

İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 469 bin oda kapasitesi ile 3 bin 982 işletme belgeli, 83 bin oda kapasitesi ile 756 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görüldü. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 795 tesis ve 212 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor, onu takiben 595 tesis ve yaklaşık 59 bin oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. İstanbul’u, 398 işletme belgeli tesis ve 51 bin oda kapasitesi ile Muğla izliyor. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 756 tesis içinde en büyük payı 115 tesis ve 11 bin oda kapasitesi ile İstanbul alıyor. Onu takiben 87 tesis ve 9 bin oda kapasitesi ile Muğla, 82 tesis ve yaklaşık 18 bin oda kapasitesi ile Antalya geliyor.

Yabancı yatırımcıların lojistik pazarına yönelik ilgilerinde artış bekleniyor

Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,23 milyon metrekare toplam depo stokunda 6,46 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2019 yılının 3. çeyreği itibarıyla yüzde 12,1 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 712 bin metrekare olarak kayıt altına alındı. Söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor. 2019 yılının özellikle 2. çeyreğinde artış göstermeyen lojistik piyasasında, yılın 3. çeyreğinde nispi bir hareketlenme gözlendi.

Ancak söz konusu hareketlenme birincil kira seviyesinin hem TL bazında hem de dolar bazında gerilemesiyle mümkün oldu. 2019’un 3. çeyreği itibarıyla lojistik piyasasındaki birincil kira döviz bazında 5,00 dolar/metrekare/ay olarak gerçekleşirken Türk Lirası bazında 25,00 TL/metrekare/ay seviyesine geriledi. ABD Merkez Bankası’nın faiz indirim kararlarının yanı sıra Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın da politika faizindeki agresif indirim kararlarının lojistik piyasasını olumlu etkileyeceği öngörülüyor. Bölgesel politik koşulların da istikrar kazanmasını takiben lojistik piyasasındaki işlem seviyesinde yılın son çeyreği için iyimser bir görünüm beklentisi bulunuyor. Bununla birlikte, yabancı para birimlerinin geçtiğimiz bir yılda TL karşısında önemli bir oranda değer kazanmasının etkisiyle yabancı fon ve yatırımcıların Türkiye lojistik pazarına yönelik ilgilerinde artış bekleniyor.