Covid-19 salgının etkisiyle birlikte evde geçirilen zamanın artması, fonksiyonel konutlara olan talebi de artırdı. Bu gelişmenin, bahçeli villa kiralarında yüzde 35’e varan oranda artışa neden olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Duygu Yılmaz, “Projelerde hizmet çeşitliliği de yine kullanıcı tarafından tercih sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor

Bu bağlamda, kent içerisinde yer alan projelerde kentteki imkânlar sebebiyle sosyal alanların kısıtlılığı göz ardı edilebilirken, kent dışında yer alan projelerde hizmet sunumu gerekliliğe dönüşüyor. Bu da yine projelerin satış ve kira rakamlarına yansıyor” dedi.

Yılın başından itibaren küresel ölçekte gündemde yerini alan Covid-19 salgını, sağlığın yanı sıra dünya ekonomisi ve sosyal yaşamı etkilemeye devam ediyor. Bu sürecin en çok konuşulan konularından biri de gayrimenkul sektörü. Salgınla mücadelede, “Evde kal!” çağrısının etkisiyle, evlerde geçirilen zamanın artması, konutlarda yeni fonksiyon alanlarına olan gereksinimleri de artırıyor.

Sektörle ilgili değerlendirmelerde bulunan TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Kıdemli Değerleme Uzmanı Duygu Yılmaz, bu dönemde açık hava ile temas gibi ihtiyaçların ön plana çıktığını dolayısıyla da bahçeli konutlara olan talebin yükseldiğini belirtti. Bahçeli konut tiplerine örnek olarak villa yapılarının gündemde olduğunu ifade eden Yılmaz, özellikle İstanbul’da yaşanan talep artışını değerlendirdi.

Kent içi site örneklerinin yoğun bulunduğu bölgeler baz alındığında Ulus, Etiler, Bebek ve Çengelköy gibi semtlerin ön plana çıktığını kaydeden Yılmaz, “Bu tür konut projelerindeki ortak paydalar arasında; şehir merkezinde yer almaları, ulaşım problemlerinin olmaması, alt yapının düzgün işliyor olması, sosyal çevre imkanlarının daha etkin olması gibi özellikler sayılabilir. Buna ek olarak, Boğaz veya deniz manzarasına olan hakimiyet önemli bir pazarlama unsuru olarak karşımıza çıkıyor. Ayrıca, kent içerisinde yer alan villa projelerinin, arsa arzının kısıtlı olduğu merkezi lokasyonlarda üretimine de bağlı olarak satış değerlerinin de daha yüksek olduğu görülüyor. Bu bağlamda, kent içerisinde yer alan villa projelerinin genellikle daha üst segment gelir grubuna hitap ettiğini söylemek mümkün” dedi.

Kira fiyat artışı, satış fiyat artışının üstünde

Kent merkezinde talep edilen satış rakamlarının yüksekliğine işaret eden Yılmaz, İstanbul’un iki yakası arasında bir karşılaştırma yapıldığında ise Avrupa Yakası’nda yer alan villa projelerinin Anadolu Yakası’na göre daha yüksek satış rakamlarına sahip olduğunu belirtti.

Bu durumun, Avrupa Yakası kapsamında yapılan yeni otoyol, havalimanı ve benzeri yatırımların etkileri ile de bağlantılı olduğunu belirten Yılmaz villa tipi konutlarda son üç aylık değer artışıyla ilgili ise şu bilgileri verdi:

“Son üç aylık satış değerlerindeki değişime bakıldığında Avrupa Yakası’nda ortalama yaklaşık %10 ile %15 arasında, Anadolu Yakası’nda ise ortalama yaklaşık %5 ile %10 arasında bir oranda artış yaşandığı görülüyor. Bu durum, söz konusu bölgelerdeki mülk sahiplerinin olası talep üzerine mülklerinin değerini artırmaları ile ilişkili bir durum. Son zamanlarda bahçeli olan konut arayışının arttığı söylenmekle birlikte, yapılan satışların salgınla birlikte oluşan belirsizlik ortamında seyrek gerçekleştiği gözleniyor. İçinde bulunduğumuz dönemde, bahçeli konutlar ile ilgili olarak kiralama işlemlerinin ise daha fazla artış gösterdiğini söylemek mümkün. Talep edilen kira fiyatlarındaki artış oranına bakıldığında ise; Avrupa Yakası’nda yaklaşık %25 ile %35 arasında, Anadolu Yakası’nda ise yaklaşık %15 ile %25 aralıkta bir oranda artış yaşandığı görülüyor. Bu durum da yine satılık villa arayışından ziyade kiralık villa arayışının daha fazla olduğuna işaret ediyor.”

“Uzaktan çalışma şehir dışı konuta talebi artırabilir”

İstanbul’da yataya yayılan az katlı konut projeleri için arsa arzının kısıtlılığına da bağlı olarak şehrin çeperlerine doğru yayılımın kaçınılmaz olduğunu söyleyen Duygu Yılmaz, “Merkezden uzak olan projeler her ne kadar şehre kolay erişilebilir olduğu söylenerek pazarlansa da bu projelerin İstanbul gibi trafik sorunu olan şehirlerde ulaşılabilirlik olarak dezavantajlı olduğunu söylemek gerekir. Ancak, içinde bulunduğumuz süreç ile birlikte uzaktan çalışma modellerinin hayata geçirilmesi ve sürdürülmesi söz konusu olabileceğinden önümüzdeki süreçlerde bu projelerin ulaşım sıkıntılarının daha tolere edilebilir hale geleceği düşünülüyor” dedi.

Kent dışı projelerin yoğunlaştığı bölgeler olarak Göktürk, Kemerburgaz, Bahçeşehir, Sarıyer ile Beykoz, Şile hattını oluşturan, İstanbul’un kuzey kesiminde kalan bölgeye işaret eden Yılmaz, şu değerlendirmelerde bulundu: “Bu bölgelerde inşa edilen villa projelerinin ise; doğaya yakınlıkları, sakin ve nezih bir yaşam tarzı sunmaları, kendi kendine yeten kent sistemleri olarak kurgulanmaları ve villaların kullanım alanı alternatiflerinin daha çeşitli olması gibi özelliklerinin ön plana çıktığı görülüyor. Kent içinden kent dışına doğru gidildikçe projelerde daha geniş açık alan ve bahçe kullanımının olduğu görülüyor. Bu açık alanlar bazen bireysel kullanıma yönelik tasarlanmakta, bazen de ortak kullanımlı olabiliyor. Bireysel olarak geniş bahçe imkanı sunan villa sitelerinde her villanın kendi bahçesinde bireysel kullanım için tasarlanan havuz da bulunabiliyor. Ortak kullanımdaki açık alanlarda ise, projenin prestijine bağlı olarak golf sahası, at çiftlikleri vb. daha üst segment için düşünülmüş daha lüks aktivite alanları da var. Diğer taraftan Covid-19 salgınıyla birlikte pazarda ulaşılabilir fiyatlı müstakil evleri içerecek projeler için bir talep oluşması söz konusu olacaktır.

Villa projelerinde, projenin konumundan bağımsız, deniz ve/veya doğa manzarasının önemli bir pazarlama unsuru olarak öne çıktığını anlatan Yılmaz, şöyle devam etti: “Projelerde hizmet çeşitliliği de yine kullanıcı tarafından tercih sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor. Bu bağlamda, kent içerisinde yer alan projelerde kentteki imkanlar sebebiyle sosyal alanların kısıtlılığı göz ardı edilebilirken, kent dışında yer alan projelerde hizmet sunumu gerekliliğe dönüşüyor. Villa projelerinin, genel kent yaşamı standartlarından daha konforlu bir yaşam alternatifi sunması, bu projelerin satış ve kira rakamlarına da yansıyor. Bu sebeple, villa tipi konutların yer aldığı projeler lüks konut üretimi kapsamında yer alıyor ve üst segment gelir grubuna hitap ediyor. Yeni normalde ise kendi içinde tüm sosyal alanları içinde barındıran ve kendi kendine yetecek teknik ve sosyal altyapıya sahip olacak büyük alanlara yayılmış konut projelerini görmek söz konusu olabilecektir.

Semtlere göre ortalama villa satış ve kira fiyatları

	Ortalama Villa Satış Fiyatı (TL)	Ortalama İnşaat Alanı (m²)		Ortalama Kira Fiyatı (TL/ay)		Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
Ulus - Bebek	30.250.000	605	65.000		50.000
İstinye	16.000.000	570	36.500		28.000
Göktürk	10.900.000	470	25.000		23.000
Bahçeköy	7.200.000	600	17.000		12.000
Demirciköy	3.750.000	405	10.500		9.500
Etiler	30.000.000	640	75.000		47.000
Çengelköy	9.500.000	520	25.000		18.500
Kemerburgaz	7.050.000	530	19.500		13.500
Zekeriyaköy	4.200.000	350	12.000		12.000
Beykoz	9.450.000	590	29.500		16.000
Uskumruköy	2.700.000	365	8.500		7.500
Kilyos	3.750.000	395	12.000		9.500
Ömerli	3.200.000	400	8.000		8.000
Şile	1.750.000	205	6.000		8.500
Çekmeköy	4.900.000	420	9.500		11.500
Bahçeşehir	2.000.000	365	5.000		5.500

* Yukarıda kent içinde yer alan Ulus, Etiler, Bebek ve Çengelköy gibi lokasyonlardaki villa projelerinde ortalama birim satış fiyatları ile, kent çeperinde daha geniş arsa arzı imkanının olabildiği Göktürk, Kemerburgaz, Sarıyer ile Beykoz, Şile hattı üzerindeki bölgelerde yer alan projelerin ortalama birim satış fiyatlarına yer verilmiştir.

Bu bölgelerde aşağıda belirtilen rakamların üzerinde ve altında satış değerleri bulunmakta olup konu fiyatlar talep edilen kira ve satış rakamları üzerinden ortalama olarak alınmıştır. Verilen ortalama değerler o bölgede ortalama kullanım alanlı bir villanın ortalama olarak satışa çıkarıldığı fiyat ile ortalama olarak kiraya çıkarıldığı rakamları TL cinsinden ifade etmektedir.