Faiz, yüksek maliyetler ve artan fiyatlar, 2021’deki konut arzını dibe çekti. 2022’i kurtarmak için tek çözümümüz ticari çıkardan arındırılmış kentsel dönüşüm olmalı.

İnşaat sektörü, son iki yıldır çok önemli bir sınav veriyor. Konut üreticileri, faaliyetlerini daha sağlıklı sürdürebilmek için çok önemli üç ayrı konuda çözüm üretmeye çalışıyor. Sektörün en önemli sorunlarından biri dizginlenmesi giderek güçleşen ve direkt tüketiciye yansımaması için çaba sarf edilen maliyet artışı. Bir diğer önemli konu, bozulan finansman yapılarından kaynaklanan ve inşaat sürelerinde yaşanan gecikmeler ve buna bağlı olarak ortaya çıkan hukuki engeller/sıkıntılar. Sektörün aşmaya çalıştığı bir diğer sorun ise artan maliyet ve enflasyonun üzerine binen yüksek faiz yükü.

Bilindiği gibi inşaat sektörü 2019’a kadar artan maliyetleri, satış̧ fiyatlarındaki eşdeğer hareketlerle ve yüksek talep ile dengeliyordu. Ancak 2019’da talepte yaşanan daralma, satış̧ fiyatlarının artısını da sınırlarken akabinde 2020’in ilk çeyreğinde başlayan Covid-19 salgını ise ciro artışlarının maliyet artışlarının altında kalmasına sebep oldu. Buna rağmen, konut üreticileri mevcut projelerin devamını sağlamak ve finansal dengeleri korumak için maliyet artışlarını özkaynakları ile sübvanse etmeye başladı. Konut üreticileri, kamu bankalarının yaptığı -kısa süreli de olsa- düşük faiz kampanyasıyla birlikte finansman dengelerini korumayı başardı ve sektördeki yüksek maliyet artışının konut fiyatlarına yansımasını önleyebildi. Bu sürede gerçekleşen tarihi satışlardan elde edilen gelirlerin bir kısmı projelerin devamını sağlayacak harcamalara giderken, önemli bir kısmı finansal giderler ile hammadde fiyatlarındaki artışların finansmanı için maliyet kalemlerine aktarıldı. Kamu bankalarının desteği ile gerçekleşen bu döngünün kısa vadeli olması, sürdürülebilir konut satışına olanak tanımadı.

2020’nin son çeyreğinde düşük faiz avantajı sona erdi ama konut üreticilerinin finansman ve hammadde maliyetlerindeki artış hızını kesmeden devam etti. Sanayici ve üretici sektörlerdeki nakit akış dengesindeki bozulmayı önlemek için devletin yeni düzenlemeler yapması, düzlüğe çıkma sektörün umudunu bir kat daha arttırdı. Ancak konut üreticileri ve devlet ele vererek bu süreçten yara almadan çıkmaya çalışırken, hammadde üreticilerinin olağan dışı fiyat artışları sektörde büyük hoşnutsuzluk yarattı ve yaratmaya devam ediyor.

Ticari Çıkardan Arındırılmış Kentsel Dönüşüm

2021 yılında dizginlemeye çalıştığımız konut fiyatları, artan hammadde maliyetleri nedeniyle kontrolden çıkmaya başladı. Bundan ilk zarar gören de doğal olarak konut alıcıları oldu. Konut üretim ve finansal maliyetlerin artık konut üreticileri tarafından taşınamayacak derece artması, artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Örnek vermek gerekirse; resmi veriler inşaat maliyetlerinde son bir yılda yüzde 42,4 oranındaki artışı gösteriyor. Gerçekte ise geçtiğimiz dönemdeki maliyet artışı yüzde 100’ün üzerinde gerçekleşti. Konut üreticileri, yüzde 100 civarında gerçekleşen maliyet artışının büyük kısmını absorve ederek enflasyonu daha fazla körüklememesini ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret etti. Bu çaba, devam eden projelerde olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı. Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şans olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Konut edinme şansını kaybedenlerin kiralama yöntemiyle barınma ihtiyacını karşılama zorunluluğu, konut kiralarındaki arz talep dengesini arz lehine çevirdi. Gizli enflasyonu gerekçe gösteren konut sahiplerinin ve fırsatçı emlakçıların da spekülatif kira artış tavrı göstermesi, konut kiralarının bir anda fırlamasına yol açtı.

2022’de bizi çok zor bir süreç bekliyor. İnşaat sektörünün 2022 yılı ajandasının ana başlığını, konut fiyatları oluşturacak. Sektörün ana sorunu olarak öne çıkan fiyatların direkt bağlı olduğu konut kredi faizleri, maliyet artışları ve azalan konut arzı, önümüzdeki ayların belirleyicisi olacak.

Konut talebinin karşılanmasının tek yolu fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir. Bunun içinde yapılması gereken en önemli adım inşaatın ana girdisi olan arsanın uygun maliyetle teminidir. Aynı şekilde inşaat yapımında kullanılan malzemelerdeki fiyat istikrarının sağlanması ve genel inşaat maliyetinin optimum seviyede sabitlenmesidir.

Öncelikle uygun maliyetli arsa sorunun çözülmesi gerekir. Bunun en iyi yöntemi kentsel dönüşümdür. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere riskli binaların bulunduğu bölgelerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca standartlaştırılmış kat karşılığı arsa sözleşmeleriyle gerçekleştirilecek projeler önemli bir adım olabilir. Böylece hem deprem riski minimize edilmiş olur hem de konut arzı arttırılır.

Şehir merkezlerinde ruhsatlı ve denetim altında inşa edilmiş olmalarına rağmen, inşa edildikleri dönemin yönetmelik şartlarına uymadan inşa edilmiş olan binaların dönüşümü için ise daha dinamik bir yöntem izlenebilir. Söz konusu binalarda kat karşılığı modeli ile çözüm üretilmeye çalışıldı. Ancak bu metot için gereken katma değer, imar artışı ve imar hakkında fazla imalatın sürdürülebilir bir yol olmadığı 20 yıldır aldığımız mesafeden belli oldu. Buna alternatif çözüm olarak söz konusu binalardaki kat maliklerini borçlandırmak sureti ile devlet kaynaklarını kullanarak yerinde dönüşüm yapılmasıdır. Ancak söz konusu binalarda yaşayan vatandaşların bütçesinin, böyle bir yerinde dönüşümü karşılayamayacağını göz önünde bulundurmak gerekir. Bu durumda 2 yöntem izlenebilir. İlk olarak dönüşüm yapılacak binalardaki konut metrekare ölçülerinde küçülmeye gidilebilir ve dönüşümün toplam maliyetini karşılayacak bir miktar emsal artışı yapılabilir. İkinci olarak riskli binanın bulunduğu bölgedeki yoğunluğun artmasını önlemek için, - yerinde dönüşümün maliyetine karşılık gelecek ölçüde - dönüşümü yapacak müteahhite düşük yoğunluktaki bir bölgeden kamu arazisi verilip belli standartlarda yeni konutlar yapması sağlanabilir. Böylece kentsel dönüşümü şehir ve yurt sathına yaymak için adımlar atılabilir.

‘Faize Kalıcı Çözüm Getirilmeli’

Giderek artan konut kredi faizlerinin orta gelir grubunun 5 veya 10 yıl gibi uzun sürelerde katlanabileceği faiz yükünü taşınamaz hale getiriyor. Merkez Bankası’nın yeni faiz politikası, konut kredi faizlerinin yüzde 0,65 – 0,70 seviyelerinde olmayacağını işaret ediyor. Sektör için ideal faiz oranları ise yüzde 0,50 ve daha aşağı seviyesidir. Bankaların mevcut tüketici kredisi sınıfında yer alan konut kredileriyle konut sahibi olmak giderek zorlaşıyor. Geçtiğimiz yıl kamu bankalarının yaptığı yüzde 0,64-0,69 bandındaki faiz seviyeleri yeniden uygulanmadığı sürece kira öder gibi ev kredisi ödenmesi çok zor. Bunun olması için daha doğrusu sürekli olması için tek yol var. Faiz maliyetlerini minimuma (aylık bazda yüzde 0,5’in altına) çekecek olan ikincil piyasaların devreye girmesidir. Yani gerçek anlamda mortgage kredileri için yasal adımların atılması ve uygulanması şarttır.

‘2021’i 1 Milyon 350 Konut Satışı ile Kapatırız’

Mevcut projelerdeki konutların satışlarıyla geçen 2021 yılında 1 el konut satışları tarihin en düşük seviyesine geriledi. Yüksek faizler de ipotekli satışların aynı kaderi yaşamasına neden oldu. Beklentimiz 2021 yılını 1 milyon 450 bin adet seviyesinin üzerine çıkarak geçen seneki rekoru zorlamak. Ancak bu rakam her ne kadar yüksek gibi görünse de, sektör açısından fazla bir anlam ifade etmiyor. Gerçekleşen satışların ekonomiye katkısı sadece ticari açıdan oldu. Birinci el satışların toplam içindeki payının çok düşük kalması, üretimin düşmesine buna bağlı olarak istihdam ve ekonomiye doğrudan katkının azalmasına neden oldu.

Yıllık konut satış verilerine göre ipotekli satışlar yüzde 20’lere gerileyerek son yılların en düşük seviyesine indi. Konut alıcıları, yüksek faiz yükü altına girmek istemedikleri için nakit ödemeyi tercih etti. Diğer bir ifade ile döviz, altın, vadeli mevduat gibi alternatif yatırım araçlarından gayrimenkul sektörüne çok ciddi bir kaynak aktarımı oldu. Yatırım araçlarının oldukça oynak ve riskli hale gelmesi, yatırım sahiplerinin güvenli liman olarak bilinen gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Diğer taraftan sektördeki arzın daralması, fiyatların artması da yatırım sahiplerinin gayrimenkul yatırımlarında daha çok kar potansiyeli gördüğünü de ortaya koymaktadır.

‘Yabancı Satışı 55 Bini Aşar’

Yabancı satışlarda tüm zamanların en yüksek satışının gerçekleşmesi kesin gibi. Tahminimce 2021 yılındaki toplam satışlar 57 bin seviyesinde gerçekleşir. Özellikle son aylarda dövizde yaşanan artış, gerek vatandaşlık almak isteyen yabancıları gerekse kültür ve turizm cenneti olan ülkemizde gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yabancıların talebini hızlandırdı. Bu rakamın 2020’de de ivmesini sürdürmesini bekliyorum. Yeni bir rekor beklentisi oluşturmak için yabancı satışların ihracat kapsamına alınmasının faydalı olacağını düşünüyoruz. Bu kapsamda gerçekleştirilecek projelere Eximbank kredilerinin açılması

İNDER: Yılın İlk Rekoru Yabancılardan

Kasım 2022 döneminde yabancılara gerçekleştirilen 7.363 adetlik satış ile birlikte 11 aylık dönemde ulaşılan 50.735 adetlik konut satış rakamı sektördeki ilk rekoru getirdi. Beklentimiz 2021 döneminde bu rakamın 57 bin seviyeye ulaşarak rekor çıtasını bir kademe yukarı çıkarması yönünde. Dövizdeki kısa vadeli hızlı yükselişin bu beklentimizi destekleyeceğini öngörüyoruz.

Kasım verilerinin işaret ettiği bir iyi tablo ise 1. ve 2. el kategorisi kapsamında gerçekleşen ipotekli satışlardaki nakit döngüsü. Yılın ilk 11 ayında gerçekleşen satışlardaki ipotekli satışlar son yılların en düşük seviyesine gerileyerek (yaklaşık yüzde 19,7), konut alıcılarının yüksek faiz yükü altına girmediklerini gösteriyor. Aynı tabloya farklı bir açıdan baktığımızda, satışların yüzde 80’nin nakit olarak gerçekleştiğini ve özellikle 2. el satış kategorisinde el değiştiren konutların büyük kısmında peşin ödeme yapıldığını söylemek yanlış olmaz.

Bu durumun özeti; döviz, altın, vadeli mevduat gibi alternatif yatırım araçlarından gayrimenkul sektörüne çok ciddi bir kaynak aktarımı olduğudur. Yatırım araçlarının oldukça oynak ve riskli hale gelmesi, yatırım sahiplerinin güvenli liman olarak bilinen gayrimenkule yönlendirmeye başlamıştır. Diğer taraftan sektördeki arzın daralması, fiyatların artması da yatırım sahiplerinin gayrimenkul yatırımlarında daha çok kar potansiyeli gördüğünü işaret etmektedir.

Önümüzdeki ay dövizdeki ani yükselişin son bulacağını öngören yatırımcıların daha hızlı gayrimenkul sektörüne yöneleceğini düşüyoruz. Buna bağlı olarak Aralık 2022 dönemindeki satışların 200 bin seviyesini aşacağını ve yıllık bazdaki toplam konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine gelerek yeni bir rekoru zorlayacağını tahmin ediyoruz.