Gayrimenkul sektörü, yüksek getirisiyle her zaman en çok tercih edilen yatırım türlerinden biri oldu. Özellikle son zamanlarda yatırım enstrümanlarının çeşitlenmesi ile beraber gayrimenkul yatırım fonları da dikkat çekmeye başladı.  Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Avukat Elvan Kakıcı Şimşek gayrimenkul yatırımları ile ilgili önemli bilgiler vererek, bu alanda yatırım yapacaklara yol haritası çizdi.

Gayrimenkul yatırımlarının bireysel olarak yapılmasının hem ekonomik hem de deneyim eksikliğine bağlı zorluklarına karşı gayrimenkul yatırım fonları özellikle nitelikli yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir. 

Peki, gayrimenkul yatırım fonu nedir ve yatırımcıya ne gibi faydalar sağlar?

İlk olarak 1938’de isviçre'de ortaya çıkan, ülkemizde ise SPK tarafından düzenlenen bir kollektif yatırım formudur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı (gyo) ile benzerlikler taşımasına karşın, temel fark gyf'lerin gyo'lar gibi tüzel kişlik olmamasıdır. Gayrimenkul yatırım fonu(GYF), ağırlıklı olarak taşınmazlara yatırım yaparak pay sahiplerine gelir sağlayan ve yatırım fonu yapısını kullanan bir fondur. Nitelikli yatırımcılardan alınan katılma payları karşılığında toplanan paralardan oluşturulan ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemelerine tabi olan bu fonlar 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 52-54. Maddeleri arasında düzenlenmiş olarak yatırım fonlarından olup ayrıca Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. 

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği madde 4 uyarınca ; “Fon, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan para, gayrimenkuller, 18 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla birlikte, fon, tapuya tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dahil olmak üzere her türlü sicil işlemleri ile ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı veya pay devri işlemleri dahil her tür ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur. “

Gayrimenkul yatırım fonu, kurucular tarafından SPK’nın ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği esaslarına uygun olarak, pay sahiplerinin menfaatine inançlı mülkiyet prensipleri çerçevesinde yönetirler. Bu fon, süreli veya süresiz olarak kurulabilen ve tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığı olarak tanımlanır. Ancak, tapuya tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dahil olmak üzere her türlü sicil işlemleri ile ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı veya pay devri işlemleri dahil her tür ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olmak kaydı ile tüzel kişiliği olan bir yapıya sahiptir.

Yatırımın temeli, toplanan sermayenin, uzman bir portföy yönetimi altında gayrimenkul varlıklarına yönlendirilmesi ve bu varlıklardan elde edilen kira geliri veya alım-satım karlarından pay sahiplerine gelir dağıtılmasıdır. Bu fonlar, portföy değerinin en az %80’ini gayrimenkul yatırımlarından oluşturmak zorundadır. Portföylerinde gayrimenkul satın alabilir, satabilir, kiralayabilir ve gayrimenkul satın alma veya satma vaadinde bulunabilirler. Ancak; GYF’lerin gayrimenkul projelerine direkt yatırım yapmaları, inşaat işlerini üstlenmeleri veya otel, hastane gibi ticari gayrimenkulleri işletmeleri mümkün değildir. Yatırım yapılabilir varlıklar ve işlemler, ihraç belgesinde belirtilen esaslara göre şekillendirilir. Yalnızca SPK tarafından tanımlanan nitelikli yatırımcılar bu fonlardan katılma payı satın alabilirler.

Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları için gayrimenkul yatırım fonlarının kullanılması, aşağıda aktardığımız üzere başta vergisel anlamda olmak aşağıda üzere birçok avantaj sağlamaktadır;

1- Vergisel avantajları; 

Kurumlar Vergisi açısından; 5520 s. Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. Keza, 2009/14594 s. Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlara uygulanacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir ve elde edilen kazançlar fon içerisinde kaldığı sürece, bunlar üzerinde vergi yükü bulunmamaktadır.
Damga Vergisi açısından ; 488 s. Damga Vergisi Kanunu uyarınca, münhasıran gayrimenkul yatırım fonunun gayrimenkul portföyü ile ilgili olmak kaydıyla, gayrimenkul alım, satım ve satım vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir ve fonların gayrimenkul portföyüne ilişkin işlemleri damga vergisinden istisna edilmek suretiyle, işlem masrafları ciddi anlamda azaltılmış olmaktadır.

Değer Artış Kazancı açısından; Katılım paylarının fona iadesinden veya satışından doğan kazançlar stopaja tabidir. Şayet kazanç elde eden kişi gerçek kişi ise bu stopaj oranı %10 olarak (“193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun geçici 67'nci maddesinde yatırım fonları ve SGMK ürünleri tevkifat oranlarında yapılan değişiklik 31 Aralık 2023 tarihine kadar uzatılmış olup, stopaj oranı %0’dır. Ayrıca 03.09.2021 Tarrihli ve 4454 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile iki yıldan fazla süreyle elde tutulan gayrşmenkul Yatırım fonu katılma paylarından elde edilen kazançlar için %0 stopaj uygulanmaktadır.); şayet Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş bir ticaret şirketi veya yabancı ülkelerde bunların muadili olan bir tüzel kişi ise %0 olarak belirlenmiştir. 

2. Fon Bünyesindeki Gayrimenkullerde Haciz Yasağı; 52-3 numaralı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği madde 5(2) uyarınca, gayrimenkul yatırım fonlarının malvarlığı kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerinde ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Bu bakımından fonun malvarlığı, portföyün kurucusunun, yöneticisinin malvarlıklarından ayrı bir nitelik taşımaktadır. Nitekim portföy yöneticisi, yönettiği her bir fonun çıkarlarını ayrı ayrı gözetmekle yükümlüdür. Mevzuatın bu istikametteki anlayışı, gayrimenkul yatırım fonu katılımcılarının yatırım olarak getirdiği meblağların korunmasını sağlamaktadır.

3. SPK Denetimi; Gayrimenkul yatırım fonlarının kurulması ve yönetilmesi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen izin ile gerçekleştiği için  Faaliyet devam ettiği müddetçe de portföy yöneticileri Sermaye Piyasası Kurulu denetimine tabi olmaktadırlar. 

4. Yabancı Yatırımcılar için İşlem Kolaylığı; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayıp Türkiye’de gayrimenkul satın almak suretiyle yatırım gerçekleştirmek isteyen kişiler zaman zaman yasal engellerle karşılaşabilmektedir. Ancak; Yatırımın gayrimenkul yatırım fonu aracılığıyla yapılması, bu kaygıları bertaraf ederek yabancı yatırımcılar için işlem kolaylığı sağlamaktadır.

5. Miras açısından Kolaylık; Yukarıda da belirtildiği gibi gayrimenkul yatırım fonunun portföyünde yer alan taşınmazların maliki, ilgili tapu dairelerinde gayrimenkul yatırım fonunun kendisi olarak kayıt edilmektedir. Bu durumda ise vefat halinde gayrimenkullerin intikali ve paylaştırılması süreçleri yerine katılma belgelerinin devri yöntemi çok daha pratik bir yöntem olarak avantaj sağlamaktadır.

Dezavantajları açısından bir değerlendirme yapacak olursak ise ; Kısa vadeli getiri bekleyen yatırımcılar açısından uygun olmayıp genellikle ezan az 2 yıl beklenmesi uzmanlarca önerilmektedir, nitelikli yatırımcı olmanız yani en az 1 milyon TL’lik pay almanız gerekir ve konut kredisi gibi uzun vadeli ve sabit geri ödemeli kredi ile başvurmanız mümkün olmadığı için nakit başvuru gerekmektedir. 

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen, ancak bakım, onarım, kiralama gibi işlerle uğraşmayıp bunları profesyonellere bırakmak isteyenler için yeni bir yatırım aracı olarak gayrimenkul yatırım fonları bir alternatif olarak devreye girmiştir. Bu yatırım aracı, birden fazla yatırımcının bir araya gelerek güvenli bir şekilde yatırım yapmasına olanak sağladığı gibi bireysel yatırımcıların bir yılda yaptığı birden fazla gayrimenkul satışının "ticari kazanç" olarak değerlendirildiği riskli bir ortamda bu tehdit olmadan gayrimenkule yatırım yapılmasına olanak vermektedir. Gayrimenkul yatırım fonları; profesyonel kişiler tarafından yönetilen, operasyonel yüklerden kurtaran, şeffaf ve son derece güvenli bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul yatırım fonlarının ülkemize geç girmesi, vergisel avantajlarının bilinmiyor ve henüz yeterince tanınmıyor olması dolayısıyla ülkemizde henüz hak ettiği yerde ve potansiyelde değildir.