Yabancı gayrimenkul alıcısı Türkiye’den uzaklaşmaya başladı. 2023 yılında yabancıların yatırımları yıllık bazda yüzde 48 azaldı. Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı ve Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş, bir zamanlar piyasayı diri tutan yabancı satışlarında frene basıldığını belirterek “Önce kötü niyetli pazarlama anlayışı olumsuz süreci başlattı, şimdi de gayrimenkul ekspertiz raporları satışa engel oluyor” dedi.

Yabancı yatırımcıların Türkiye’de 2023 yılında alan bazında gayrimenkul alımlarında önceki yıla kıyasla yüzde 48, işlem bazında ise yüzde 46 düşüş görüldü. (EVA Gayrimenkul Değerleme raporu). Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı verilerine göre; 2022 yılında toplam 8 milyon 338 bin 976 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, 2023'te 4 milyon 354 bin 216 metrekare oldu.

Konut satışı özelinde; 2023'te adet bazında Türkiye genelinde yabancılara satış yıllık yüzde 48.1 oranında düşüşle 35 bin 5 adet oldu. Yabancılara satılan konutların toplam konut satışları içindeki oranı 2022 yılında yüzde 4.54 iken, geçen yılın aynı döneminde yüzde 2.86'ya düştü

Açıklanan rakamları değerlendiren Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı Emrullah Yedikardeş, halk tabiri ile işlerin yarı yarıya kesildiğini belirterek “Rakamlar, yabancılara satış konusundaki endişemizi kanıtlıyor.  Yabancı gayrimenkul alıcısı Türkiye’den uzaklaşmaya başladı. Bir zamanlar piyasayı diri tutan yabancı satışlarında frene basıldı” yorumunu yaptı.

Yabancılara satış konusunda olumsuz sürecin ilke/etik tanımayan esnaf mantığının bir sonucu ile başladığına işaret eden Emrullah Yedikardeş “Türk alıcıya 1 olanı yabancıya 5’e satmaya dönük kötü niyetle pazarlama anlayışı, gayrimenkulde hüküm sürünce, durumu fark eden yabancılar küstü. Bu nedenle tarafı yabancılar olan işlemlerde gayrimenkul değerleme raporu hazırlanması yasal olarak şart koşuldu. Bu da doğruydu, çünkü değeri neyse, en azından ona yakın bir rakamdan yabancıların da alım yapması onların hakkıydı” diye konuştu.

Değerleme raporları nasıl engel oluşturuyor?

Ancak şimdi de bu gayrimenkul değerleme raporları satışlara engel teşkil etmeye başladı.  Satış değeri ile değerleme miktarı birbirini tutmadığı için gerçekleştirilemeyen satışlar olduğunu anlatan Emrullah Yedikardeş, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Değerleme raporları aşağı yukarı piyasaya yakın rakamlar içeriyor.  Ama bu raporların gittiği bir yer var: GABİM. Uzun adıyla Gayrimenkul Bilgi Merkezi. GABİM bir süredir yapılan değerlemeyi yüksek bularak, raporları reddediyor.  Değerleme uzmanı arkadaşlarımız, raporların yüzde 80’ine ret geldiğini belirtiyor. GABİM hangi gerekçe ile reddediyor bilemeyiz. Belki yabancılara satış yoluyla vatandaşlık verilmesinden dolayı toplumun bazı kesimlerinde baş gösteren hassasiyetin payı vardır, belki de haklı başka gerekçeleri. Ancak bir gerçek var ki o da bu durum hem satış sürecini uzatıyor, hem de gerçekleşen satışların geri dönmesine, iptaline kadar gidebiliyor…”

Yabancıların tek amacı vatandaşlık değil

Yabancıların hepsinin tek amacının vatandaşlık olmadığını, gerçekten Türkiye’ye yatırım yapmak isteyenlere de bu belirsiz durumun engel olduğunu anlatan Emrullah Yedikardeş, 2023 yılında yabancıların Türkiye’de yapılan 40 bin 297 adet gayrimenkul yatırımının sadece yüzde 18’nin vatandaşlık edinimi için olduğuna dikkat çekti.

Sektörün nefesi kesildi

Son dönemde konut üretici ve geliştiricilerinin, iç piyasanın durumundan dolayı nefesinin kesildiğini ve büyük oranda umutlarını yabancı satışlarına bağladığını ifade eden Emrullah Yedikardeş, “Bir yandan yerli alıcıyı sıkıntıya sokan faiz sorunsalı ve azalan banka kredisi limitleri, bir yandan fiyatları düzenli artan ve bu nedenle dün aldığınızı bugün yerine koyamadığınız inşaat malzemeleri sıkıntısı, (bulunamayan inşaat personeli ve var olanlara ödenmesi gereken yüksek ücretleri saymıyorum bile), bir yandan azalan satışlar, azalan sermayeler sektörün hareket kabiliyetini azalttı. Bunun üzerine gayrimenkul ekspertiz sorunu ve hatta vatandaşlık sürecindeki kurumların gayri resmi blokajı eklenince, sektör gözünü Ankara’ya dikti” yorumunu yaptı.

Çözüm bulunamazsa 2024 rakamları da parlak olmayacak

Özel sektör konut üreticilerinin nefes almasının sağlanması gerektiği uyarısında bulunan Emrullah Yedikardeş, “Nefessiz bir inşaat sektörünün Türk ekonomisine ne derece zarar verebileceğini ekonominin eski zamanlarından biliyor olmalıyız. Her ne kadar bu rakamlar 2023 yılına ilişkin olsa da 2024 yılının ilk çeyreğinden de parlak veriler gelmeyeceğini şimdiden söylememiz mümkün. Sorun acil, çözümlerin de acilen geliştirilmesi sektör olarak tek umudumuz. Düşünülebilecek muhtelif çözümler olacaktır elbette. Mesela gerçekten kurumların yabancılara satışı konusunda gayri resmi blokajı varsa, bu kaldırılarak belirsizlik de ortadan kaldırılabilir.  Bu vesile ile yatırım yoluyla vatandaşlık verilmesinin haricinde, normal gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin de önü açılabilir. Örneğin eksper raporunun yüzde 30 üzerine satış yapılabilir denilerek de bir yol açılabilir” önerilerinde bulundu.

Tıkanıklığı aşacak her türlü çözüme proje geliştiriciler olarak destek vereceklerini ifade eden Emrullah Yedikardeş, “Konu, önce sorunu teşhis etmek, bu sorunun sektör için ne tür yaralar açtığını görmek, ona göre de tedavi sürecini acilen başlatmak olmalıdır” dedi.