Konut satış adetlerinde 2024’ün son aylarında yaşanan yukarı yönlü hareketlilik sonrası gözler, satış fiyatlarındaki değişime çevrildi. Endeksa’nın güncel Konut Değer Raporuna göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık %26,5 yükselirken reel olarak %14 düştü. Ancak aylık bazdaki reel değişimlere bakıldığında ise fiyatlar bir ayda %1 oranında artış gösterdi. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, yıl sonuna doğru satış adetlerinde yaşanan yükselişin altını çizerken, “2025 yılında piyasanın daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz” ifadelerini kullandı.

Gayrimenkul piyasası, yılın sonuna doğru hareketlilik sinyalleri veriyor. TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu.  Yılın başından bu yana gerçekleşen satışlar ise bir önceki yıla göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Ekim ayında inşaat maaliyetleri son 3,5 yılın en düşük seviyesine gelmişti. Peki, gayrimenkul fiyatlarında kasım ayında neler yaşandı?  

Türkiye’nin önde gelen proptech şirketi Endeksa’nın Konut Değer Raporuna göre, satılık konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de enflasyon etkisiyle reel olarak düşmeye devam etti. Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %26,5 oranında, son bir ayda ise %3 artış gösterdi. Reel değer açısından ise fiyatlar aylık olarak %1 yükselirken yıllık bazda %14 oranında düşüş söz konusu.  Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 28 bin 963 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,7 milyon TL seviyesinde. Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl olarak kaydedildi.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, konut piyasası ile ilgili olarak, şunları söyledi: 

“2023 yılı konut sektörü açısından zor bir yıldı; 2024’ün ilk iki çeyreğinde ise konut satış adetleri, bir önceki yılın aynı döneminin de altında gerçekleşti. Fakat 3. çeyrek itibarı ile satışlar arttı ve 2024 yılındaki satışlar, bir önceki yılın üstünde gerçekleşti. Sektördeki durgunluk, büyük oranda pandemi sonrasında artan konut fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ile krediye erişimin zorlaşmasından kaynaklanıyordu. Bunların yanı sıra kira artış oranlarına getirilen zorunlu üst limit, konutu cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarmıştı. Bugün geldiğimiz noktada zorunlu kira artış oranının kaldırılması, konut fiyatlarındaki reel düşüş ve faiz oranlarındaki düşüş beklentisi piyasanın hareketlenmesini sağladı. Beklenen faiz oranı düşüşü ile 2025 yılında piyasanın daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz. Bu durum konut fiyatlarının tekrar yükselmesine sebep olacaktır. Dolayısıyla konut almak isteyenler için şu an doğru bir zaman olduğunu söyleyebiliriz.”

KONUT FİYATLARI HANGİ ŞEHİRDE, NASIL DEĞİŞİYOR? 

Büyük veri analizi ve yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme ve bölgedeki en iyi, en güvenilir emlak danışmanlarına ulaşma imkânı sunan Endeksa’nın raporundan satılık konut fiyatlarına ilişkin öne çıkan detaylar şu şekilde: 

    Ankara’da satılık konutların yıllık nominal fiyat artışı %29 olurken, reel bazda ise %13 düşüş yaşandı. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 24 bin 625 TL; ortalama konut fiyatı ise 3,2 milyon TL oldu.
    İzmir satılık gayrimenkul piyasası da Ankara’yla benzer bir seyir izledi. Satılık konut fiyatlarının geçen yılın aynı ayına göre %29 arttığı İzmir’de reel bazda %13’lük düşüş görüldü. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 747 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL.
    İstanbul’da satılık konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış %26 seviyesinde; reel bazda ise %14’lük bir düşüş var. Mega kentte ortalama konut satış metrekare fiyatı 43 bin 750 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon TL.
    Antalya, satılık konut fiyatlarının en az değiştiği büyük şehir olarak öne çıktı. Antalya’da yıllık nominal artış %21 iken reel bazda %18 oranında gerileme mevcut. Bu ilde ortalama metrekare satış fiyatı 37 bin 265 TL; ortalama konut fiyatı ise 4,3 milyon TL. 
    Muğla da, yılbaşından bu yana reel bazda en çok değer kaybeden illerden biri. Türkiye genelindeki en yüksek satış rakamlarıyla dikkat çeken Muğla’da konut fiyatları, 2024 yılı boyunca reel olarak %18 değer kaybetti.
    Türkiye genelinde satılık konut fiyatların yıllık bazda en az arttığı il ise Adıyaman. Bu ilde yıllık nominal değişim %17. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise Adıyaman’da satılık konut fiyatlarının reel olarak %21 gerilediği görülüyor. Burada ortalama konut metrekare satış fiyatı 16 bin 710 TL, ortalama konut fiyatı ise 2,5 milyon TL.
    Öte yandan, en düşük satış fiyatlarıyla Muş dikkat çekiyor; ilde ortalama konut metrekare fiyatı 14 bin 336 TL, ortalama konut fiyatı ise 2,3 milyon TL. Kayseri, Kırıkkale, Kilis, Mardin ve Siirt’te de ortalama konut satış metrekare fiyatı 15 bin ila 15 bin 900 TL arasında değişiyor. 

 

BÜYÜK ŞEHİRLERDE KİRA ARTIŞLARI ENFLASYONUN ÜSTÜNDE

Endeksa’nın güncel verilerine göre, kiralık konut fiyatları yıllık %47, aylık olarak %1 artış gösterdi. Yılbaşından bu yana kira fiyatları %40 artmış durumda. Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 179 TL, ortalama kira ise 19 bin 705 TL seviyesinde.

Ankara, İstanbul ve İzmir’de kiralık fiyatların yıllık nominal değişimi %50 ile %56 arasında. Enflasyon etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerine bakıldığında ise İstanbul’da %2, Ankara ve İzmir’de %6 artış gözlemleniyor.