Kadıköy Bağdat Caddesi, uzun yıllardır sadece İstanbul’un değil, Türkiye’nin en prestijli alışveriş ve yaşam akslarından biri.

Ancak son dönemde cadde boyunca hız kazanan kentsel dönüşüm yalnızca konutları değil, ticari dokuyu da derinden etkiliyor. 2025 Nisan ayı itibarıyla cadde üzerinde 30’a yakın binada dönüşüm süreci başlamış durumda. Bu binaların ortak özelliği ise hemen hepsinin giriş katlarında yer alan, ticari dükkânları barındırıyor olmasıydı. 2025 itibarıyla cadde üzerindeki satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 500.000 TL ile 1.000.000 TL arasında değişiklik gösterirken, kiralık iş yerlerinde ise aylık metrekare birim fiyatları konum, cephe ve yaya trafiğine bağlı olarak 2.500 TL ile 6.000 TL arasında değişmekte.

Son 1 Yıl İçerisinde Dönüşümle Birlikte En Az 70 Dükkan Eksildi
EVA Gayrimenkul Değerleme Bağdat Caddesi’ni mercek altına aldı. Bağdat Caddesi boyunca gerçekleştirilen saha çalışmasında, kentsel dönüşüme giren her binanın ortalama 2 adet dükkân içerdiği, bir kısmında bu dükkân adedinin 3’e çıktığı ve bu binaların boşaltılmasıyla birlikte yaklaşık en az 70 ticari birimin faaliyetlerine son verdiği tespit ediliyor. Bu dükkânların önemli bir kısmı, yıllardır aynı noktada hizmet veren markalar, butik mağazalar, kafe ve restoranlardan oluşuyordu.

Giden Dükkanlar Nerede?
Peki bu kapanan işletmeler ne yaptı? Araştırmalara göre bazı büyük markalar cadde üzerinde alternatif lokasyonlara taşınmayı başardı. Özellikle kurumsal zincir mağazalar ve güçlü kiracı profiline sahip işletmeler, civarda sınırlı da olsa boş bulabildikleri yeni adreslerde faaliyetlerine devam ediyor. Ancak yerel esnaf ve bağımsız işletmeler için tablo daha zorlayıcı. Bir kısmı çevre sokaklara yöneldi, bir kısmı ise yer bulamayıp tamamen kapandı.

Hem müşteri sadakati hem de günlük yaya trafiği açısından ciddi kayıplar oldu
Bazı işletmeler geçici olarak yakın çevrelere; örneğin Suadiye dış hatlarına veya Erenköy iç sokaklarına taşınsa da, bu geçişler hem müşteri sadakati hem de günlük yaya trafiği açısından ciddi kayıplara yol açtı. Özellikle konum bağımlılığı yüksek olan butik mağaza ve kafelerde müşteri kaybı belirgin. Stratejik düşünen işletmeler, kentsel dönüşüm sürecini ve potansiyel riskleri erken fark ederek harekete geçti. Bulundukları bina henüz dönüşüm sürecine girmemişken alternatif lokasyon arayışına başlayan bu firmalar, kendilerini cadde ticari hareketliliğinden mahrum bırakmadan yeni yerlerine geçiş yapabildi.

Ancak bu süreci öngöremeyen firmalar için tablo pek iç açıcı değil. Dönüşümün başlamasıyla birlikte boş yer bulmak zorlaştı, rekabet arttı ve birçok işletme cadde üzerinde kalıcı bir alan edinemedi. Bu durum, ticari gayrimenkulde zamanlama ve öngörü kabiliyetinin ne denli kritik olduğunu gösteriyor.

Dönüşüm Sürecinde Bağdat Caddesi: Fiyatlar Ne Diyor, İlanlar Ne Gösteriyor?
Bağdat Caddesi’nin yalnızca fiziksel dönüşümü değil, ekonomik değerleri de dikkat çekici bir değişim içinde. Bostancı sahilinden başlayarak Kızıltoprak’a kadar uzanan bu ticari aks, prestij amaçlı iş yeri açmak isteyen, marka olmak isteyen, cadde hareketliliğinde kendine yer edinmek isteyen, gayrimenkul yatırımcılarının ve kurumsal firmaların yakından takip ettiği bir bölge konumunda.

2025 itibarıyla cadde üzerindeki satılık iş yeri metrekare birim fiyatları 500.000 TL ile 1.000.000 TL arasında değişiklik gösteriyor. Kiralık iş yerlerinde ise aylık metrekare birim fiyatları konum, cephe ve yaya trafiğine bağlı olarak 2.500 TL ile 6.000 TL arasında değişmekte. Caddenin merkez aksı diyebileceğimiz Suadiye ve Caddebostan gibi bölgelerde ise bu rakamlar 7.000 TL ile 8.000 TL/m² seviyelerine kadar çıkabiliyor.

Ancak önemli bir detay var: Kentsel dönüşümle birlikte cadde üzerindeki kiralık dükkân ilanları yok denecek kadar azaldı. Özellikle yaya hareketliliğinin daha fazla olduğu bölgelerde inşaatların devam etmesi stokun azalmasına yol açtı. Yeni projelerin henüz tamamlanmamış olması bu durumu pekiştiriyor. İstekli alıcıların kiralama işlemlerini el altından, kimi zaman hava paraları eşliğinde gerçekleştirdiği; bazı gayrimenkullere ancak bu yollarla ulaşılabildiği gözlemleniyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Kentsel dönüşüm, konut alanında olduğu kadar ticari dokuda da yapısal değişimlere yol açıyor. Bağdat Caddesi gibi yüksek potansiyele sahip akslarda yaşanan bu değişim, sadece fiziki değil, sosyo-ekonomik açıdan da dönüşümleri beraberinde getiriyor. Süreci iyi okuyan ve erken pozisyon alan işletmeler yeni düzene adapte olabiliyor. Ancak geç kalanlar için aynı şeyi söylemek zor. Bu tablo, hem yatırımcılar hem de ticari kiracılar için planlamanın ve zamanlamanın ne kadar kritik olduğunu açıkça ortaya koyuyor.” şeklinde konuştu.

Harita ile Dönüşüm Gerçeği
Hazırlanan harita, Bağdat Caddesi boyunca dönüşüm sürecine girmiş binaların konumlarını gösteriyor. Bu görsel, cadde üzerindeki ticari kaybın mekânsal boyutunu da ortaya koyuyor. Kayıp yalnızca sayı değil; aynı zamanda yer değiştiren kültür, alışkanlıklar olarak da tanımlanabilir.