Yapay zekâ ile gayrimenkul değeri hesaplayan ve bu sayede alım satım işlemlerinin güvenle yapılmasını sağlayan Endeksa, Kasım 2025 Konut Değer Raporunu açıkladı. Verilere göre, kasım ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %28,4 aylık bazda ise %2,7 artış gösterdi. Enflasyon etkisi göz önüne alındığında fiyatlar bir yılda reel olarak %2,7 aylık bazda ise %1,0 düştü. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 202 TL iken, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL oldu. Konut yatırımının geri dönüş süresi 14 yıl olarak hesaplandı.

Konut satış adetlerine baktığımızda kasım ayında 141 bin 100 adet konut satıldığı görülüyor. Bu rakam ile konut satış adedi geçen senenin kasım ayına göre %7,8 oranında azaldı. 2025 yılının Ocak-Kasım döneminde ise konut satışları geçen senenin aynı dönemine göre %13,3 arttı 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti. 

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin şunları söyledi: 

“Endeksa verileri, hem satış hem de kira tarafında fiyatların nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyondan arındırıldığında reel düşüşün sürdüğünü gösteriyor. Bu tablo, konut piyasasında fiyat artış hızının yavaşladığı ve daha dengeli bir yapının oluştuğuna işaret ediyor. Konut satışları Kasım ayında geçen yılın aynı ayına göre sınırlı bir yavaşlama gösterse de Ocak–Kasım döneminde toplam satışlar %13,3 artış kaydetti. Özellikle ipotekli konut satışlarının aynı dönemde %53,5 artması, kredi kanalının yeniden devreye girdiğini ortaya koyarken, önümüzdeki dönemde konut kredisi faizlerinde beklenen düşüşle birlikte piyasada hareketliliğin daha da artmasını bekliyoruz.”

En fazla değer artışı olan iller: Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale 

Endeksa verilerine göre, kasım ayında en çok konut satışının olduğu ilk 30 il değerlendirildiğinde yatırımcıya en çok kazandıran şehirler sırasıyla Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale oldu. Diyarbakır’da konut fiyatları son bir yılda %48,7 artarken enflasyon etkisinden arındırıldığında artış oranı %12,6 olarak hesaplandı. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 31 bin 143 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 4,8 milyon TL. Samsun’da ise konut satış fiyatlarında nominal değer artışı %41,3 iken reel değer artışı %7,1 seviyesinde. Samsun’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 32 bin 995 TL, ortalama konut fiyatı 3,8 milyon TL oldu.

Çanakkale’de konut satış fiyatlarında nominal değer artışı %39,2 reel değer artışı ise %5,5 oldu. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 49 bin 93 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,8 milyon TL. 

En çok konut satışının olduğu ilk 30 içinde satılık konut fiyatlarının bir yılda en az yükseldiği iller ise sırasıyla Hatay, Muğla ve Aydın oldu. Hatay’da satılık konutların fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre %14,9 yükselirken enflasyondan arındırılmış verilere göre fiyatlar reel olarak %12,9 geriledi. Hatay’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 25 bin 76 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,8 milyon TL. Muğla’da ise satış fiyatları nominal olarak %22,1 yükselirken reel olarak %7,5 oranında düştü. Türkiye genelindeki en yüksek gayrimenkul fiyatlarına sahip olan Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 77 bin 107 TL, ortalama konut fiyatı ise 9,8 milyon oldu. Aydın’da konut satış fiyatları nominal olarak %22,9 yükselirken reel olarak %6,9 düştü. Bu ilde ortalama konut metrekare satış fiyatı 49 bin 224 TL, ortalama konut fiyatı ise 6,6 milyon TL.

4 büyük şehir arasında Ankara fiyat artışında birinci

Türkiye’nin en büyük 4 ili arasında satılık konut fiyatlarının bir yılda en fazla yükseldiği il Ankara oldu. Ankara’da nominal fiyat artışı %35,6 olurken, reel bazda %2,8’lik bir artış yaşandı. Başkentte konut metrekare fiyatı 33 bin 399 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 4,3 milyon TL’ye yükseldi. İstanbul’da fiyatlar nominal olarak %30,2 artarken enflasyon etkisinden arındırıldığında fiyatlarda %1,3 düşüş gözlendi. İstanbul’da konut metrekare fiyatı 56 bin 978 TL, ortalama konut fiyatı ise 6,5 milyon TL oldu. İzmir’de satılık konut fiyatları yıllık bazda %26,0 nominal artış gösterirken reel olarak %4,6 geriledi. İzmir’de ortalama konut metrekare fiyatı 47 bin 543 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,9 milyon TL olarak kaydedildi. Bursa’da ise yıllık nominal değişim %27,1 olurken reelde %3,7 düşüş yaşandı. Bu ilde ortalama metrekare fiyatı 31 bin 906 TL, ortalama satış fiyatı ise 4,2 milyon TL.

Türkiye genelinde kiralar %27,5 arttı

Endeksa’nın güncel verilerine göre, Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık bazda %27,5 yükselirken aylık bazda ise aynı kaldı. Enflasyon etkisinden arındırılmış verilere göre kiralar bir yılda reel olarak %3,4, bir önceki aya göre ise reelde  %1,8 düşüş kaydetti. Türkiye genelinde konutların ortalama metrekare kira fiyatı 228 TL, ortalama kira ise 24 bin 898 TL seviyesinde.