35 Milyon TL’lik Yeni Eşik Daraltır mı?

2025 yılında Değerli Konut Vergisi sınırının 35 milyon TL’ye yükseltilmesi, ilk etapta vergi kapsamının daralacağı yönünde bir algı yaratıyor. Ancak özellikle büyükşehirlerde lüks ve nitelikli konut segmentinde yaşanan hızlı değer artışı, bu artışın etkisini sınırlayabilir. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, konut piyasasındaki fiyat dinamikleri dikkate alındığında 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ama dikkat çekici bir artış görülebileceğini belirtti.

Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep, üst segment konut fiyatlarını yukarı taşıdı. Özellikle merkezi lokasyonlarda yer alan yeni veya yenilenmiş, yüksek standartlı konutların piyasa değerleri önemli ölçüde yükseldi. Bu durum, geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL eşiğine yaklaşmasına ya da bu eşiği aşmasına neden olabiliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı’ya göre sınır yükseltilmiş olsa da piyasa gerçekleri dikkate alındığında kapsamın fiilen daraldığını söylemek kolay değil.

Bugüne kadar Değerli Konut Vergisi’nde beyan sayısının sınırlı kalmasının temelinde ise verginin tasarım özellikleri bulunuyor. Yüksek değer eşiği, Türkiye genelinde bu tutarı aşan konut sayısını doğal olarak sınırlıyor. Ayrıca verginin çoğunlukla birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi, kapsamın genişlemesini engelliyor. Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması, kamu ve diplomatik taşınmazlara tanınan muafiyetler ve değer tespitine yapılan itiraz süreçleri de uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına yol açıyor.

Öte yandan, son yıllarda Maliye’nin dijital denetim ve veri analiz kapasitesindeki artış yeni bir döneme işaret ediyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, banka bilgileri ve diğer resmi veri kaynaklarının entegre biçimde değerlendirilmesi, yüksek değerli taşınmazların tespitini kolaylaştırıyor. Bu gelişme, daha önce beyan edilmemiş konutların ortaya çıkarılmasına ve uygulamanın etkinliğinin artmasına zemin hazırlayabilir.

Zuhal Balsarı, mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir kesimi kapsamasının beklenmediğini ancak piyasa değerlerindeki artış ve dijital denetim mekanizmalarının güçlenmesiyle birlikte 2026 yılında beyan sayısında kademeli bir yükseliş görülebileceğini ifade ederek, “35 milyon TL’lik eşik teorik olarak dar bir alanı işaret ediyor. Ancak konut piyasasındaki fiyat artışı ve veri temelli denetim süreçleri birlikte değerlendirildiğinde, uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi mümkün” diyerek sözlerini bitirdi.