Türkiye’de yıllık gayrimenkul satışlarının 3,3 milyon adedi aşmasıyla birlikte tapu işlemlerinde hukuki güvenlik tartışmaları yeniden gündeme geldi. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre 12. Yargı Paketi kapsamında planlanan “yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu”, hem dolandırıcılık risklerini azaltacak hem de yargı sistemine ciddi bir yük oluşturan uyuşmazlıkların önüne geçecek.

Türkiye’de gayrimenkul satışlarının 3,3 milyon adedi aşarak rekor kırdığı bir dönemde tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmaya yönelik yeni bir adım gündemde. 12. Yargı Paketi kapsamında planlanan yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu, hem dolandırıcılık risklerini azaltmayı hem de gayrimenkul işlemlerinde “önleyici hukuk” anlayışını güçlendirmeyi hedefliyor. 

Gayrimenkul satışlarında rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını büyüttü
Adalet Bakanı Akın Gürlek tarafından kamuoyuna duyurulan ve 12. Yargı Paketi kapsamında yasalaşması planlanan düzenleme, yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu getirmeyi hedefliyor. Türkiye’de gayrimenkul alım satım işlemleri halen tapu sicil müdürlüklerinde alıcı, satıcı ve tapu memuru arasında gerçekleştirilen idari bir işlem niteliği taşıyor. Ancak açıklanan resmi verilere göre Türkiye’de gayrimenkul satışları tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşarak bir önceki yıla göre yüzde 8,7 artışla 3 milyon 332 bin 994 adet olarak kayıtlara geçti.

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, mülkiyet devrinin bireylerin ve kurumların ekonomik hayatındaki en kritik işlemlerden biri olduğuna dikkat çekerek, “Tapu devri gibi yüksek ekonomik değere sahip işlemlerin yalnızca idari bir onay ve şekli denetimle gerçekleştirilmesi, günümüz koşullarında yetersiz kalabiliyor. Bu nedenle belirli bir değerin üzerindeki taşınmaz devirlerinde avukatın sürece dahil edilmesi, işlemlerin hukuki güvenliğini artıracak önemli bir adımdır.” dedi.

Amaç: Gayrimenkul hukukunda “önleyici hukuk” modelini hayata geçirmek
Planlanan düzenlemeye göre belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz devirlerinde tarafların işlemleri bizzat yürütmeleri yerine, baroya kayıtlı bir avukat aracılığıyla gerçekleştirmeleri kanuni bir geçerlilik şartı haline gelecek.

Bu yaklaşımın Türkiye’de gayrimenkul hukukunda “önleyici hukuk” mekanizmasını devreye sokacağını sözlerine ekleyen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Avukatın süreçte yer alması; belgelerin kontrol edilmesi, tarafların hukuki olarak bilgilendirilmesi, tapu kayıtlarının analiz edilmesi ve sözleşme içeriklerinin doğru kurulması açısından kritik bir rol oynayacaktır. Bu sayede birçok risk, işlem yapılmadan önce ortadan kaldırılabilecektir.” Şeklinde konuştu.

Zorunluluk tüm işlemleri değil, yüksek değerli işlemleri kapsayacak
Planlanan düzenlemede avukat zorunluluğunun tüm tapu işlemlerine değil, belirli bir parasal sınırı aşan işlemlere getirilmesi öngörülüyor. Bu sınırın belirlenmesinde anonim şirketlerdeki avukat bulundurma zorunluluğuna benzer objektif kriterlerin dikkate alınması bekleniyor. Ayrıca söz konusu eşik değerin her mali yıl başında yeniden değerleme oranına göre güncellenmesi de planlanıyor.

Hangi tapu işlemlerinin bu kapsamda değerlendirileceği ise henüz netlik kazanmış değil. Satış, bağış, trampa, intikal, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması, ipotek işlemleri, intifa hakları ve bazı şerh türlerinin kapsama dahil olup olmayacağı düzenlemenin yasalaşma sürecinde netleşecek.

Tapu işlemlerinde en çok uyuşmazlık yaratan başlıklar
Uygulamada tapu işlemlerinin önemli bir bölümünün daha sonra hukuki ihtilaflara dönüştüğünü belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, en sık karşılaşılan sorunları; Muvazaa (gerçek iradenin gizlenmesi) iddiaları, Ehliyet ve irade sakatlığı tartışmaları, Aile konutu ve eş rızası kaynaklı uyuşmazlıklar, Tapu kaydındaki şerh, takyidat ve irtifakların incelenmeden yapılan işlemler, Vekaletle satışlarda kötüye kullanım iddiaları ve Yabancılar için edinim kısıtlarının yanlış uygulanması olarak sıraladı.

Yeni düzenleme dava sayısını azaltabilir
Avukatın işlem sürecinde bulunmasının, bu tür risklerin büyük bölümünü daha baştan ortadan kaldırabilecek bir kontrol mekanizması sağlayacağını belirten Şimşek, “Tapuda avukat zorunluluğu” başlığı şu an için 12. Yargı Paketi kapsamında bir hazırlık ve niyet açıklaması niteliğinde bulunuyor. Düzenlemenin TBMM’de yasalaşmasıyla birlikte parasal eşik, işlem türleri ve istisnalar netleşecek. Avukatın sürece dahil olması, irade sakatlığı veya hukuki eksiklikleri daha işlemin başında tespit ederek yeni davaların ortaya çıkmasını önemli ölçüde azaltacaktır. Bu yaklaşım hem tarafların hak kaybını önleyecek hem de mahkemelerin iş yükünü azaltarak yargı sistemi için ciddi bir zaman tasarrufu sağlayacaktır.” Diyerek sözlerini tamamladı.