Konut Fiyatları Yıllık Bazda %28,3 arttı, 124 Bin 549 Konut Satıldı

Emlakjet, Endeksa verileriyle hazırlanan Şubat 2026 Konut Piyasası Raporu’nu yayımladı. Endeksa’nın yapay zekâ destekli değer tahmin modeli kullanılarak hazırlanan rapora göre konut fiyatları yıllık bazda %28,3 artış gösterirken, enflasyon etkisinden arındırıldığında reel olarak %2,1 geriledi. TÜİK verilerine göre ise; şubat ayında 124 bin 549 adet konut satıldı.

Türkiye genelinde milyonlarca kullanıcıyı satılık ve kiralık gayrimenkullerle buluşturan öncü çevrim içi gayrimenkul platformu Emlakjet tarafından, Endeksa verileri ile hazırlanıp yayımlanan rapor, konut fiyatlarında nominal artışın sürdüğünü ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında reel fiyatların sınırlı bir gerileme gösterdiğini ortaya koyuyor.

Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda %28,3 artış gösterirken aylık bazda %1,8 yükseldi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 39 bin 843 TL seviyesine ulaşırken, ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5 milyon TL oldu. Enflasyon etkisi göz önünde bulundurulduğunda konut satış fiyatlarının reel olarak yıllık %2,1 gerilediği görülüyor. Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi ise ortalama 14 yıl olarak hesaplandı.

İpotekli Konut Satışları %42 Arttı
TÜİK verilerine göre; şubat ayında 124 bin 549 adet konut satıldı. Bu rakam ile konut satış adedi geçen senenin şubat ayına göre %5,9 arttı. Türkiye genelinde ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %5,9 artarak 37 bin 785 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışları ise aynı dönemde %6,0 artışla 86 bin 764 seviyesine ulaştı. 

İkinci El Konutların Payı %69,7
Toplam konut satışları içinde ilk el konutların payı %30,3 olurken, ikinci el konutların payı %69,7 olarak gerçekleşti. Finansman türüne göre bakıldığında ise ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %42,3 artarak 25 bin 35 oldu. Diğer konut satışları ise aynı dönemde %0,5 azalarak 99 bin 514 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %20,1 olurken, diğer satışların payı %79,9 olarak kaydedildi.
Beş Büyük İlde Konut Fiyatlarında Farklılaşma Dikkat Çekiyor

İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’da konut fiyatlarının seyri şehirler arasında farklılık gösteriyor. Nominal fiyat artışı sürerken, enflasyondan arındırılmış verilere göre bazı şehirlerde reel artış görülürken bazı şehirlerde ise reel düşüş dikkat çekiyor.

Şubat verilerine göre İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 62 bin 380 TL’ye ulaşırken yıllık artış oranı %31,9, aylık artış ise %3,3 olarak kaydedildi. Ankara’da metrekare fiyatı 36 bin 475 TL seviyesinde gerçekleşirken yıllık artış %34,2, aylık artış %3,4 oldu. Bursa’da metrekare fiyatı 33 bin 644 TL olurken yıllık artış %24,5, aylık artış %2,4 olarak gerçekleşti. İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatı 50 bin 836 TL’ye ulaşırken yıllık artış %25,1, aylık artış %2,4 olarak kaydedildi. Antalya’da ortalama metrekare fiyatı 51 bin 400 TL seviyesinde bulunurken yıllık artış %28,9, aylık artış ise %3,5 oldu. Enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatları yıllık reel olarak İstanbul’da %0,6, Ankara’da %2,4 artış gösterirken; Bursa’da %5,1, İzmir’de %4,6 ve Antalya’da %1,7 oranında geriledi.

Metrekare Fiyatında Muğla Zirvede
Endeksa verilerine göre konut metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu iller arasında Muğla ilk sırada yer alıyor. Muğla’da ortalama konut metrekare fiyatı 80 bin 641 TL ile Türkiye’nin en yüksek seviyesine ulaşırken yıllık fiyat artışı %20,7, aylık artış ise %2,1 olarak gerçekleşti. Enflasyondan arındırılmış verilere göre Muğla’da konut fiyatları reel olarak %7,9 geriledi. İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 62 bin 380 TL seviyesinde bulunurken yıllık artış %31,9, aylık artış %3,3 oldu ve reel fiyat değişimi %0,6 artış olarak kaydedildi. Çanakkale’de metrekare fiyatı 51 bin 496 TL olurken yıllık artış %27,0, aylık artış %2,0 olarak gerçekleşti ve reel fiyatlar %3,1 geriledi. Antalya’da ortalama metrekare fiyatı 51 bin 400 TL seviyesinde bulunurken yıllık artış %28,9, aylık artış %3,5 oldu ve reel fiyatlar %1,7 düştü. Aydın’da metrekare fiyatı 51 bin 103 TL olurken yıllık artış %23,7, aylık artış %0,7 olarak gerçekleşti ve reel fiyat değişimi %5,6 düşüş olarak kaydedildi. İzmir’de ise ortalama metrekare fiyatı 50 bin 836 TL’ye ulaşırken yıllık artış %25,1, aylık artış %2,4 oldu ve reel fiyatlar %4,6 geriledi.

Değer Artışında Samsun, Elazığ ve Diyarbakır Öne Çıkıyor 
En fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında fiyat artışının en yüksek olduğu şehirler Samsun, Elazığ ve Diyarbakır oldu. Endeksa verilerine göre, Samsun’da konut fiyatları yıllık %38,0 artarken aylık artış %2,7 olarak gerçekleşti. Enflasyondan arındırılmış verilere göre reel artış %5,2 olurken ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 56 TL, ortalama konut fiyatı ise yaklaşık 4 milyon TL seviyesinde bulunuyor. Elazığ’da konut fiyatları yıllık %37,1 artarken aylık artış %1,9 oldu. Reel artışın %4,6 olduğu ilde ortalama metrekare satış fiyatı 24 bin 296 TL, ortalama konut fiyatı yaklaşık 3,9 milyon TL olarak hesaplandı. Diyarbakır’da ise konut fiyatları yıllık %35,2 artış gösterirken aylık artış %0,9 seviyesinde gerçekleşti. Reel artışın %3,1 olduğu ilde ortalama metrekare satış fiyatı 32 bin 706 TL, ortalama konut fiyatı ise yaklaşık 4,9 milyon TL seviyesinde bulunuyor.

Reel Fiyatlarda Sınırlı Bir Gerileme Var
Verileri değerlendiren Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, konut piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında reel fiyat hareketlerinin daha sınırlı kaldığını belirtti. Öğüt, “Şubat verileri konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini gösterirken, enflasyon etkisinden arındırıldığında reel fiyatlarda sınırlı bir gerileme görüyoruz. Buna rağmen aylık fiyat artışının devam etmesi ve ipotekli konut satışlarında yaşanan güçlü artış, piyasada talebin canlı kaldığına işaret ediyor. Özellikle finansman koşullarındaki değişim ve konutun uzun vadeli yatırım aracı olarak görülmeye devam etmesi, konut talebini destekleyen önemli faktörler arasında yer alıyor. Öte yandan değer artışı açısından Samsun, Elazığ ve Diyarbakır öne çıkan şehirler arasında yer alıyor. Bu illerde yıllık fiyat artışlarının %35–38 bandında gerçekleştiği ve reel olarak da artış yaşandığı görülüyor. Bu durum, konut piyasasında talebin yalnızca büyük şehirlerde değil, Anadolu’daki bazı gelişen şehirlerde de artış gösterdiğini ortaya koyuyor.” dedi. 

Öğüt’e göre önümüzdeki dönemde konut piyasasında fiyat hareketleri enflasyon, finansman koşulları ve talep dengesiyle birlikte şekillenmeye devam edecek.

Türkiye genelinde kiralar %24,4 arttı
Endeksa’nın güncel verilerine göre, Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık bazda %24,4 artarken enflasyon etkisinden arındırılmış verilere göre kiralar bir yılda reel olarak %5,1 düşüş kaydetti. Türkiye genelinde konutların ortalama metrekare kira fiyatı 239 TL, ortalama kira ise 26 bin 530 TL seviyesinde.