Türkiye’de konut yatırımlarının geri dönüş süresi, son yıllarda dalgalı bir seyir izledi. Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, 2026 Şubat verilerine göre amortisman süresinin yeniden 14 yıl seviyesinde dengelendiğini belirterek, “Konut piyasasında fiyat ve kira arasındaki ilişkinin yeniden normalleşmeye başladığını görüyoruz” dedi.  Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkarken, Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile onu takip ediyor.

Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi, son yıllarda dalgalı bir seyir izledi. 2026 Şubat itibarıyla yapılan analizler, amortisman süresinin tekrar 14 yıl seviyesinde dengelendiğini ortaya koyuyor. Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, bu tabloyu “Konut piyasasında fiyat ve kira arasındaki ilişkinin yeniden normalleşmeye başladığını gösteriyor” sözleriyle yorumladı.

Yatırımın Rotası Türkiye Genelinde Dengeleniyor
2021 yılında 14 yıl seviyesinde olan amortisman süresi, 2024’te 15 yıla kadar yükselmişti. 2025 yılında ise 13 yıla kadar gerileyen bu süre, 2026 Şubat itibarıyla tekrar 14 yıl seviyesine oturdu. Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39.843 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,98 milyon TL. Buna karşılık ortalama metrekare kira 239 TL, ortalama kira ise 26.530 TL seviyesinde gerçekleşiyor. Bu dengeler, konut yatırımının geri dönüş süresinin istikrarlı bir şekilde 14 yıl civarında kalmasını sağlıyor.

Ankara Yatırımcıya Hızlı Geri Dönüş Sunuyor
Şehirler arasında amortisman süreleri farklılık gösteriyor. Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkarken, Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile onu takip ediyor. Adana, Bursa, Sakarya, Eskişehir ve Van gibi şehirlerde süreler yaklaşık 14 yıl seviyesinde seyrediyor. İstanbul’da ise amortisman süresi ülke ortalamasıyla paralel, 14 yıl seviyesinde bulunuyor.

İstanbul’da Merkez ve Çeper Arasında Farklılık
İstanbul özelinde, merkez ilçelerde fiyat şişkinliği çözülmeye başlarken, çeper ilçelerde amortisman süreleri yükseliyor. Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy’de süreler düşerken; Sultanbeyli, Çatalca, Silivri ve Sancaktepe’de artış gözleniyor. Yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt. Görkem Öğüt, “İstanbul’da fiyat dengelenmesi, yatırımcılar için yeni fırsatların ortaya çıkmasına olanak tanıyor.

Turizm Bölgelerinde Yatırım Süresi Uzuyor
Bazı turistik şehirlerde konut fiyatlarının kira artışlarına göre daha hızlı yükselmesi, amortisman süresinin uzamasına neden oluyor. Bu durum, özellikle tatil amaçlı yatırım yapanların dikkat etmesi gereken bir trend olarak öne çıkıyor.” Dedi.

Piyasanın Normalleşme Sinyali
Son veriler, amortisman sürelerinin 13–15 yıl bandında dengelendiğini gösteriyor. Büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, sürelerin daha fazla uzamasını sınırlayan önemli bir faktör olarak değerlendiriliyor. Görkem Öğüt, “Konut yatırımlarında geri dönüş süresinin dengelenmesi, piyasanın olgunlaştığını ve yatırımcılar için öngörülebilirliğin arttığını gösteriyor” diyerek sözlerini bitirdi.

Endeksa Hakkında: Gayrimenkul değerleme alanında dijital teknolojilerin sunduğu gelişmiş olanaklardan yararlanan Endeksa, kullanıcıların herhangi bir konutun konum ve özelliklerini sisteme girerek piyasa değerini hızlı ve kolay şekilde öğrenmelerini sağlayan veri odaklı bir platformdur. Gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir veri analitiği ve yapay zekâ şirketi olan Endeksa, lokasyon optimizasyonu ve öngörücü analiz yöntemleriyle sektöre katma değerli hizmetler sunmaktadır.

Endeksa, farklı veri kaynaklarından elde ettiği milyonlarca veriyi analiz ederek yapay zekâ destekli modellerle gayrimenkul değerleme ve lokasyon analizleri üretir. Geliştirdiği Otomatik Değerleme Modeli (AVM) sayesinde kullanıcılar, konutlarının satış ve kira değerlerini saniyeler içinde öğrenebilir. Dijital teknolojileri etkin biçimde kullanan Endeksa, Türkiye’de gayrimenkul değerleme alanında öncü platformlardan biri olarak sektörde önemli bir referans noktası haline gelmiştir.

“Yapay zekâ ile akıllı gayrimenkul kararları” sloganıyla faaliyet gösteren Endeksa, evini doğru fiyatla satmak isteyen milyonlarca kullanıcıya hizmet vermektedir. Gayrimenkul satış süreçlerinde en kritik konulardan biri doğru fiyat belirlemektir. Satış fiyatının gerçek değerin altında belirlenmesi maddi kayba yol açarken, değerinin üzerinde belirlenmesi ise satış süresinin uzamasına veya satışın gerçekleşmemesine neden olabilir. Endeksa, kullanıcıların doğru fiyat belirlemelerine yardımcı olarak satış süreçlerini daha hızlı ve verimli hale getirmeyi amaçlar. Platform üzerinden kullanıcılar, işlem yapmak istedikleri bölgelerdeki ortalama satış ve kira değerleri, fiyat değişim trendleri, yaşam olanakları ve demografik yapı gibi birçok veriye erişebilirler. Ayrıca konutlarının konum ve özelliklerini sisteme girerek saniyeler içinde değer hesaplaması yapabilir ve Endeksa teknolojisiyle desteklenen bölge uzmanı emlak danışmanlarıyla iletişime geçerek satış süreçlerini güvenle tamamlayabilirler.

2017 yılında kurulan Endeksa’nın çoğunluk hissesi, 2021 yılının sonunda Türkiye’nin önde gelen internet girişimlerinden biri olan iLab Ventures tarafından satın alınmıştır. 

2026 itibariyle de Gayrimenkul teknolojileri alanında veri ve inovasyon odaklı çözümleriyle öne çıkan Emlakjet ve Endeksa, kullanıcıların ve sektör profesyonellerinin daha hızlı, doğru ve şeffaf kararlar almasını sağlayan dijital çözümler geliştirmek için güçlerini birleştirdi. Analitik içgörü ile güçlü pazar deneyimini bir araya getiren bu yapı, Türkiye’de proptech ekosisteminin gelişimine katkı sağlayarak kapsamlı bir gayrimenkul teknoloji ekosistemi oluşturuyor.