Satış Hacmi Büyükşehirlerde Yoğunlaşırken Reel Fiyat Artışı Sınırlı Kaldı

Endeksa ve Emlakjet’in hazırladığı Mart 2026 Konut Değer Raporu yayımlandı. Rapora göre, Türkiye’de ortalama konut metrekare fiyatı 40 bin 380 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 47 bin 500 TL’ye yükseldi. Mart 2026 verilerine göre İstanbul, 21 bin 665 adetlik satışla ilk 30 il arasında açık ara en yüksek konut satışına sahip il oldu. İstanbul’da metrekare satış fiyatı 63 bin 446 TL’ye ulaşırken, ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 42 bin 506 TL olarak gerçekleşti.

Endeksa’nın yapay zekâ destekli değerleme ve analitik içgörü gücüyle kendi güçlü pazar deneyimi ve geniş erişimini birleştiren Emlakjet, Mart 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Veriler, Türkiye’de konut fiyatlarının yükselişini sürdürdüğünü ancak bu artışın bölgesel olarak farklılaştığını ortaya koydu. Mart 2026 verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 380 TL seviyesine ulaştı. Ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 47 bin 500 TL olarak gerçekleşti

Türkiye Konut Piyasasında İl İl Ayrışma Derinleşti
Türkiye konut piyasasına ilişkin Mart 2026 verileri, hem satış hacmi hem de fiyatlama açısından piyasanın artık çok daha seçici, çok daha bölgesel ve çok daha dengeli bir yapıya evrildiğini ortaya koyuyor. Büyükşehirlerin satış hacminde ağırlığını koruduğu, buna karşılık fiyat artışlarının birçok ilde nominal olarak güçlü görünmesine rağmen enflasyona göre ayarlanmış reel bazda oldukça sınırlı kaldığı görülüyor.

İstanbul satışta açık ara lider, fiyatlarda da zirvede
Mart 2026 verilerine göre İstanbul, 21 bin 665 adetlik satışla ilk 30 il arasında açık ara en yüksek konut satışına sahip il oldu. İstanbul’da metrekare satış fiyatı 63 bin 446 TL’ye ulaşırken, ortalama konut satış fiyatı 7 milyon 42 bin 506 TL olarak gerçekleşti. Yıllık metrekare fiyat artışı yüzde 32,4 seviyesinde görünse de, enflasyona göre ayarlanmış yıllık birim fiyat artışı yalnızca yüzde 0,9 oldu. Bu veri, İstanbul’da fiyatların nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak reel anlamda artış hızının durduğunu gösteriyor.

Ankara güçlü satış hacmi ve daha dengeli fiyat yapısıyla öne çıkıyor
Ankara, 10 bin 236 adetlik satışla ikinci sırada yer aldı. Başkentte metrekare fiyatı 37 bin 86 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 4 milyon 784 bin 94 TL seviyesinde gerçekleşti. Ankara’da yıllık metrekare fiyat artışı yüzde 33,3 ile oldukça güçlü görünürken, reel yıllık artışın yüzde 1,6 civarında kalması, fiyatların reel olarak aşağı yukarı aynı kaldığını gösteriyor.

İzmir’de yüksek fiyat seviyesi korunuyor ancak reel performans zayıf
İzmir, 7 bin 278 adetlik satışla üçüncü sırada yer aldı. Kentte metrekare fiyatı 50 bin 998 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 6 milyon 170 bin 758 TL’ye ulaştı. Buna karşın yıllık nominal artış yüzde 23,8’de kalırken, enflasyona göre ayarlanmış yıllık değişim yüzde eksi 5,6 oldu.

Antalya yüksek fiyat ve güçlü satışla öne çıkarken ivme normalleşiyor
Antalya, 5 bin 651 adet konut satışıyla dördüncü sırada yer alırken, metrekare fiyatı 53 bin 74 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 838 bin 140 TL olarak gerçekleşti. Yıllık nominal artış yüzde 29,8 düzeyinde olurken, reel yıllık değişim yaklaşık yüzde eksi 1 seviyesinde kaldı.

Mersin, Bursa ve Kocaeli’nde satışlar güçlü, reel artış ise sınırlı
Mersin, 3 bin 934 adet satışla ilk 5 içinde yer alırken, metrekare fiyatı 34 bin 325 TL ve ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 496 bin 575 TL seviyesinde gerçekleşti. Mersin’de fiyat artışı sürse de reel bazda kazanç üretmekte zorlanan bir yapı dikkat çekiyor.

Bursa’da 3 bin 841 konut satıldı. Metrekare fiyatı 34 bin 609 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon 464 bin 561 TL olarak ölçüldü. Kocaeli’nde 3 bin 244 adet satış gerçekleşirken, metrekare fiyatı 39 bin 797 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 54 bin 219 TL’ye çıktı. Yıllık nominal artış yüzde 31,2 ile güçlü görünse de reel yıllık değişim neredeyse sıfıra yakın kaldı. Bu veri, Kocaeli’nin İstanbul’a yakınlığı sayesinde talep çekmeye devam ettiğini ancak fiyat performansında enflasyonun ötesine geçmekte zorlandığını ortaya koyuyor.

Tekirdağ ve Konya’da satışlar sürüyor ancak fiyat artışları reel bazda baskı altında
Tekirdağ’da 2 bin 860 adet konut satıldı. Metrekare fiyatı 31 bin 315 TL, ortalama konut fiyatı 3 milyon 789 bin 115 TL oldu. Yıllık nominal artış yüzde 18,5 ile ilk 30 içindeki daha düşük artışlardan biri olurken, reel yıllık değişimin yüzde eksi 9,6’ya kadar gerilemesi dikkat çekti. Konya’da 2 bin 633 adet satış, 29 bin 52 TL metrekare fiyatı ve 4 milyon 415 bin 904 TL ortalama satış fiyatı görüldü.

Mart Ayında Toplam 113 Bin 367 Konut Satıldı
TÜİK’in hazırladığı Mart 2026 verilerine göre; Türkiye genelinde konut satış adetleri Mart 2026 döneminde bir önceki aya ve geçen yılın aynı dönemine göre düşüş gösterdi. Açıklanan verilere göre toplam konut satış adedi Mart 2026’da 113 bin 367 olarak gerçekleşti. Bu rakam, Şubat 2026’daki 124 bin 549 seviyesine göre aylık bazda yüzde 9’luk bir gerilemeye işaret ederken, Mart 2025’e göre ise yüzde 2,1’lik sınırlı bir düşüş yaşandı.

İkinci el konut satışları da benzer şekilde düşüş eğiliminde seyretti. Mart 2026’da 77 bin 642 adet ikinci el konut satılırken, bu rakam Şubat 2026’daki 86 bin 764 seviyesine göre yüzde 11 azaldı. Yıllık bazda bakıldığında ise ikinci el satışlarda yüzde 3,6’lık bir gerileme dikkat çekti.

Buna karşın kredili konut satışlarında artış yaşandı. Mart 2026’da 25 bin 978 adet kredili konut satışı gerçekleşti. Bu rakam Şubat 2026’ya kıyasla yüzde 4’lük bir artış anlamına gelirken, yıllık bazda ise yüzde 35,9 gibi güçlü bir yükseliş kaydedildi.

Yabancıya konut satışları ise düşüş trendini sürdürdü. Mart 2026’da yabancılara yapılan konut satışları 1.353 adet olarak gerçekleşti. Bu sayı, Şubat 2026’ya göre yüzde 10, geçen yılın aynı dönemine göre ise yüzde 20 oranında azaldı.

Türkiye Genelinde Konut Değerleri Artışta
Türkiye genelinde konut değerlerine bakıldığında ise artış eğilimi devam ediyor. Satılık konutlarda metrekare birim fiyat 40 bin 380 TL seviyesinde ölçülürken, toplam değer 5 milyon 47 bin 500 TL olarak kaydedildi. Kiralık konutlarda ise metrekare kira 245, ortalama kira ise 26 bin 6 TL olarak gerçekleşti.

İpotekli Konut Satışları 25 Bin 978 Oldu
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları yüzde 35,9 artarak 25 bin 978 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 22,9'a ulaştı. Yılın ilk çeyreğini kapsayan ocak-mart döneminde ise ipotekli satışlar toplamda yüzde 31,5 artışla 71 bin 276 olarak kayıtlara geçti.

Aylık değişim oranları incelendiğinde satılık konutlarda yüzde 1, kiralık konutlarda ise yüzde 3’lük artış gözlemlendi. Yıllık bazda ise satılık konut fiyatlarında yüzde 27, kiralık konutlarda ise yüzde 23 oranında artış dikkat çekti.

“Konut fiyat artışında yeni merkezler çeşitleniyor”
Verileri değerlendiren Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, konut piyasasında bölgesel dengelerin daha da belirginleştiğini belirterek şunları söyledi:

“Mart verileri, konut piyasasında nominal ve reel ayrışmanın netleştiğini gösteriyor. Fiyatlar nominal olarak artmaya devam etse de enflasyondan arındırıldığında reel artışın oldukça sınırlı kaldığını görüyoruz. Buna karşılık kredili konut satışlarındaki artış dikkat çekiyor. Kredili satışların hem aylık hem yıllık bazda yükselmesi, sınırlı da olsa finansmana erişimin artmasıyla birlikte biriken talebin kademeli şekilde devreye girdiğini işaret ediyor.”