Yeni açıklanan Mayıs 26 konut satış verilerine göre ilk el konut satışı %27,9 düştü ve 30.196 oldu. İkinci el konut satışı ise %32,7 düştü ve 63.137 oldu. Bu düşüşü tek bir nedenle açıklamak doğru olmaz. Burada üç ana etkiyi birlikte okumak gerekiyor.

Birincisi, geçen yılın mayıs ayında faizlerde başlamış heyecanlı indirim süreci ile birlikte oldukça güçlü bir baz vardı. 2025 Mayıs’ında konut satışları 130 bin 25 adede ulaşmış ve yıllık bazda yüzde 17,6 artmıştı. Bu yıl Mayıs ayında ise satışlar 93 bin 333 adede geriledi. Yani düşüşün bir kısmı yüksek baz etkisinden kaynaklanıyor. Nitekim şimdi hem faizlerde yukarı yönlü bir süreçteyiz hem de olası bir seçim, oluşacak para bolluğu, kampanya beklentileri seviyesi yükseliyor.

İkinci önemli unsur takvim etkisi. Mayıs 2026’da hem 1 Mayıs ve 19 Mayıs tatilleri hem de ayın son haftasına denk gelen Kurban Bayramı tatili nedeniyle 14 iş günü çalışılabildi. Bu, geçen yıl mayısa kıyasla 6 gün daha az. Gayrimenkul satışında ekspertiz, kredi, tapu ve ödeme süreçleri iş günüyle ilerlediği için bu tür dönemlerde satış adetlerinde sert aylık dalgalanmalar görebiliyoruz.

Üçüncü ve asıl yapısal neden ise finansman koşulları sebebiyle ertelenen talebin büyümesi. Konut kredisi faizleri hâlâ geniş kitlelerin alım gücünü zorlayan seviyelerde. Peşinatı olmayan, krediyle konut almak isteyen hane halkı için aylık taksitler erişilebilir olmaktan uzaklaştı. Bu nedenle talep tamamen yok olmuş değil; daha çok ertelenmiş durumda. MasterTürk Grubu bünyesindeki yüzlerce ofisten aldığımız geri bildirimler de talebin tamamen kaybolmadığını, ancak alıcıların finansman koşullarını beklediğini gösteriyor zaten.

Alım için fırsat
Elinde nakit olan alıcı için bu dönem fırsat dönemidir. Çünkü satış temposunun düştüğü dönemlerde pazarlık gücü alıcıya geçer. Özellikle ikinci elde, bitmiş projelerde ve stok eritmek isteyen geliştiricilerde daha iyi fiyat ve ödeme şartları yakalanabilir. Beklemek isteyenler açısından ise risk şu: Faizler belirgin şekilde düşmeye başladığında bugün ertelenen talep yeniden piyasaya dönecektir. O noktada satış adetleri toparlanırken fiyatlar da daha hızlı hareket edebilir. Bu nedenle nakdi olan yatırımcı için en doğru dönem genellikle piyasanın durgun olduğu dönemdir. Piyasanın daha belirgin hareketlenmesi için konut kredisi faizlerinde kalıcı düşüş, orta gelirliye dönük finansman modelleri ve ilk ev alıcılarını destekleyen mekanizmalar gerekiyor. Bu adımlar geldiğinde, özellikle 2026’nın ikinci yarısından itibaren talebin yeniden güçlenmesini bekleyebiliriz.