İstanbul’daki riskli yapı stokunun büyüklüğü kentsel dönüşüm ihtiyacını gündemin ön sıralarında tutarken, dönüşüm süreçlerinde hak sahipleri arasında sağlıklı bir uzlaşı zemininin oluşturulması da giderek önem kazanıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca yapının yenilenmesine değil, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin doğru, şeffaf ve veriye dayalı şekilde belirlenmesine odaklanılması gerektiğini belirtiyor.

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde yapı stokunun yenilenmesi açısından öncelikli gündem maddelerinden biri olmayı sürdürüyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından paylaşılan verilere göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölümün risk taşıdığı, bunlardan yaklaşık 600 bininin ise acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor. Bu tablo, dönüşüm ihtiyacının ölçeğini ortaya koyarken sürecin yalnızca teknik ve yapısal değil, aynı zamanda ekonomik boyutunu da öne çıkarıyor.

TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı son veriler de çok daireli yapıların yeni yapılaşma içerisindeki ağırlığını ortaya koyuyor. 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda, iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı yüzde 71,1 olarak gerçekleşti. Çok sayıda bağımsız bölümün ve dolayısıyla farklı hak sahiplerinin bir arada bulunduğu bu yapılaşma modeli, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazların birbirinden farklı fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklerinin doğru biçimde değerlendirilmesini daha da önemli hale getiriyor.

Aynı binadaki her bağımsız bölüm aynı değeri taşımıyor

Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın en kritik aşamalarından birini, mevcut taşınmazların değerlerinin belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin hak sahipleri arasında adil şekilde dağıtılması oluşturuyor. Aynı binada yer alsalar dahi bağımsız bölümlerin katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım niteliği, konumu ve diğer fiziksel özellikleri değer açısından farklılık yaratabiliyor. Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut durumun doğru analiz edilmesi ve yeni projedeki değer dağılımının objektif kriterler üzerinden gerçekleştirilmesi önem taşıyor.

Değerleme sürecinin yalnızca nihai bir rakam üretmekten ibaret olmadığını belirten ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, “Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri hak sahiplerinin sürece güven duyması. Bu güvenin oluşması için de ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılabilir olması gerekiyor. Aynı yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin özellikleri birbirinden farklı olduğu için her bir bağımsız bölüme tek bir bakış açısıyla yaklaşmak doğru sonuç vermeyebilir. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması, tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırıyor. Dolayısıyla doğru değerleme, kentsel dönüşümde yalnızca teknik bir gereklilik değil, uzlaşının da temel unsurlarından biri.” dedi.

Şeffaf veri, değerleme sürecinde güveni güçlendiriyor

Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme yapılırken taşınmazın fiziksel özelliklerinden hukuki durumuna, konumundan emsal verilerine kadar farklı veri setlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde bu verilerin doğru, güncel ve sistematik biçimde yönetilmesi, bu değerlendirmelerin tutarlılığı açısından önem kazanıyor. Bu noktada dijital teknolojiler de değerleme uzmanlarının çalışma süreçlerini destekleyen araçlardan biri haline geliyor. 

ARGE Gayrimenkul Değerleme de operasyonel süreçlerinde yapay zekâ destekli süreç yönetim teknolojisi SADES’ten yararlanıyor. Creative Solution tarafından geliştirilen SADES; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik biçimde yönetilmesini sağlıyor. Böylece uzmanların operasyonel iş yükünün azalması, bilgiye daha kolay erişebilmesi ve zamanlarını analiz ve değerlendirme çalışmalarına daha fazla ayırabilmesi hedefleniyor. ARGE’nin SADES kullanımında teknoloji, değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir yapıdan ziyade uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlanıyor. Sahadan ve belgelerden gelen verilerin sistematik biçimde işlenmesi, kontrol edilmesi ve izlenebilir bir yapı içerisinde yönetilmesi, özellikle veri hacminin yüksek olduğu değerleme çalışmalarında daha standart ve güvenilir bir çalışma modelinin oluşturulmasına katkı sağlıyor.

Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün temel gündemlerinden biri olacağını belirten Onursal, “Dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemli. Hak sahiplerinin karşılarındaki değerin nasıl oluştuğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir yapı, anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabilir. Biz de ARGE olarak SADES’i operasyonlarımızda kullanarak verinin daha sistematik yönetildiği, uzmanlarımızın analiz ve değerlendirmeye daha fazla odaklanabildiği bir çalışma yapısını destekliyoruz. Çünkü kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güvenmek yatıyor.” ifadelerini kullandı.

Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES), değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor.

SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunarken; SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerdeki bilgileri analiz ederek gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine katkı sağlıyor. SADES 360, değerleme uzmanlarının akıllı telefonları aracılığıyla sahadaki taşınmazı dijital ortama aktararak 3 boyutlu dijital kat planı oluşturmasına ve saha verilerini standart bir yapıda kayıt altına almasına olanak tanıyor. SADES Radar ise raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya riskli alanların tespit edilmesine destek oluyor.