Bunun yolu da şehrin çeperlerine doğru özellikle alt gelir gruplarını hedefleyen sosyal konut projeleri üretmek. Göktürk, Kâğıthane gibi ilçelerde master planlı göre projeler üretilmeli. Talep ve arz dengesi çok iyi hesaplanarak yatırımlar ona göre yapılmalı. Söylenti modeliyle gerçek olmayan talebe hazırlanan arzların yani projelerin satış krizleri yaşadığını çok gördük. Kâğıthane, Ayazağa gibi merkeze yakın bölgelerde ise yeşil enerji belgeli, bölgenin demografik yapısına uygun ve özellikle alıcı kitlenin gelir seviyelerine uygun konut projelerin yapılması gerekiyor. Arsa maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle planlanan büyük daireler geliştiriciler için satış açısından zor bir durum oluşturuyor” diye uyardı.

Normalleşme süreciyle birlikte gayrimenkul ve inşaat sektörüne kazandırılan destek paketi, sektörün toparlanması yönünde olumlu bir etki yarattı. Ancak diğer yandan konut fiyatlarındaki hızlı artış, önümüzdeki dönem için endişe yaratıyor. Gayrimenkul, enerji, tarım ve turizm gibi stratejik sektörlerdeki büyük işletmeleri küresel girişimcilerle buluşturan ve aynı zamanda küresel yatırımcılara Türkiye’de iş geliştirme ve stratejik iş ortaklığı modelleri hizmeti veren yatırım danışmanlık platformu Mars Investment’ın Kurucusu ve Genel Müdürü Hakan Bucak, sektöre kazandırılan destek paketini konut geliştiriciler ile yatırımcıların gözünden değerlendirdi:

“Bankaların bu süreçte kendi menfaatleri doğrultusunda adımlar atıyor. Hem müteahhit firmalara hem de konut alıcılarına yeteri kadar destek vermekten kaçınıyorlar. Emlak Konut GYO’nun projeleri dışında kalan projelerin önünde ciddi bir konut kredi masrafı var. Bankalar yüzde 20-25 seviyesinde komisyon alıyor. Kampanyanın açıklanması ile birlikte konut fiyatlarına 1 veya 2 yıl ödemesiz sistemin getirdiği faiz baskısı hemen eklendi ve fark edildi. Bankaların bu ödemesiz sistemdeki masraf ve maliyeti inşaat firmasından çıkarıyor. Öte yandan yabancı yatırımcı da duruma aynı bu şekilde bakıyor. Konut fiyatlarının bu denli sert geçiş ile yükselmesi yerine doğru uygulamalarla stabil bir yükseliş seyredebilirdi. Bugün faizlerin düşmesiyle birlikte 6 aylık yükseliş sadece 24 saat içinde gerçekleşmiş durumda. Bu da beraberinde fahiş fiyatlı konutları getirdi. Buradaki en temel gerekçe ödemesiz sistemlerden gelen faizlerin fiyatlara eklenmesi idi.

Türkiye’de konut fiyatlarının üst segmentin alım gücüne göre belirlendiğine, bunun da fiyatları ortalamanın üstüne çıkardığına işaret eden Hakan Bucak, artan konut fiyatlarını ortalama bir düzeye indirmeye yönelik yapılması gerekenleri şöyle özetledi:

“Herkese ve her keseye hitap eden projeler geliştirilmeli”

“Bugün İstanbul şehrin merkezinde 750 bin TL’nin altında konut yok denecek kadar az. Herkese ve her keseye hitap eden, şehrin çeperlerine doğru sosyal konut projelerinin geliştirilmesi gerekiyor. Kısa ve orta vadede Riva, Silivri, ve daha ilerisinde sosyal konut projeleri üretilirse, merkezdeki fiyatların tansiyonu bir nebze de olsa düşecektir. Göktürk, Kağıthane gibi ilçelerde master planlı projeler yapılmalı. Öte yandan devletin açıkladığı kampanya talep görülen bölgelerde sıfır konut arzında ciddi azalmaya sebep oldu. Talebin yüksek olması ile fiyatlar çok yükseldi ve bu durum yeni projelerin hayata geçme gereksinimi hissettirdi. Ancak bu yeni projelerin hayata geçmesine kadar fiyatların yükseklerde seyretmesi çok muhtemeldir.

“Yeşil enerji belgeli sosyal konut projeleri yapılmalı”

Kâğıthane başta olmak üzere Ayazağa gibi merkeze yakın bölgelerde ise yeşil enerji belgeli, bölgenin demografik yapısına uygun konut projelerin yapılması gerekiyor. Öte yandan yine şehrin çeperlerinde fizibilite yapılarak sosyal ve büyük dairelerin planlanması gerekiyor. Konut alıcılarının ise bu süreçte alacakları bölgeyi, projeyi çok iyi araştırmaları gerekiyor. Aksi takdirde fırsat sanarak çok yüksek fiyatlara ev sahibi olabilirler.”

Müteahhitler kar için değil, itibar için proje geliştiriyor

Arsa sahiplerinin beklentilerinin yükselmesini konut fiyatlarının artışında önemli bir etken olarak gösteren Hakan Bucak, “Müteahhitlerin birçoğu proje geliştirirken, kredi ve faiz hesabına girerek, kar yerine zarar ediyor. Faizsiz öz sermayesiyle projeye çıkan firmalar, bundan 7-8 sene önce yüzde 80’lere varan kar marjlarını elde ediyorlardı. Ancak bugün bu oran yüzde 20’lerin altına düşmüş durumda. Yüksek arsa maliyeti ve inşaat üretim maliyetleri sebebiyle bugün en köklü inşaat markaları konuta yatırım yapmıyor, yapamıyor. Üretilen konut projeleri ise kar amacından uzak sadece markaları sürdürebilir kılıyor.” dedi.

“Dijital açılım, kaçınılmaz”

Pandemi sürecinin geleneksel satış metodlarını rafa kaldırmaya başladığını ifade eden Hakan Bucak, “Türkiye online satış ile henüz yeni tanıştı. Daha gidilecek çok yol var. Yurtdışında konut satışında teknolojinin tüm imkanları kullanılıyor. 360 daire turu, sanal tur, 3 boyutlu gösterim gibi birçok teknoloji kullanılıyor. Pandemi sonrası yeni normal düzenin içinde artık teknolojinin de olması gerekiyor. Firmalar için satış faaliyetlerini dijitale taşımak, kaçınılmaz bir hal aldı. Dijital açılım başlatan firmalar kazançlı çıkacak” dedi.

“Türkiye’yi 2 yıl içinde ciddi fırsatlar bekliyor”

Yabancı yatırımcıların gayrimenkul ve inşaat sektörüne yönelik taleplerinin önümüzdeki dönemde de hız kesmeden devam edeceğini belirten Hakan Bucak, “Tarihi İpek Yolu’nun Türkiye’den geçtiğini de göz önünde bulundurursak, ülkemizi 2 yıl içinde çok ciddi fırsatlar bekliyor. Yabancı yatırımcıya doğru planlanan yatırımların arz olması gerekiyor. Doğru anlayıp, yabancı hedef kitleye hitap eden konut projelerinin geliştirilmesi gerekiyor. Mevcut konut piyasası, yabancı yatırımcılar için de artık fiyat olarak sınır noktasında.” dedi.

“Türkiye’nin virüsle mücadeledeki başarısı, yeni yatırımları tetikleyecek”

Türkiye’nin salgınla mücadelede dünyada örnekle gösterilen üstün bir performans sergilediğini, bu süreçte gerçekleştirilen sağlık yatırımlarının yabancı yatırımcıların dikkatinden kaçmadığını ifade eden Hakan Bucak, “Virüsle mücadeledeki üstün başarımız, ülkemize yönelik yatırımları tetikleyecek” dedi. Bucak, konuyu şu sözlerle açıkladı:

”Maske, üretilen solunum cihazları, hayata geçen devasa hastane projeleri yine yabancı yatırımcı açısından büyük önem taşıyor. Müslüman ülkeler ve yakın coğrafyada “Türk Malı” kalitesi hâkim. Birçok Müslüman ülke, “Türk Malı” damgasına sahip ürünleri tercih ediyor. Dolayısıyla yatırımların planlanması ile birlikte Türkiye’nin iyi bir lojistik ülke olacağına inanıyorum. Dış pazarda Bangladeş, Malezya, Singapur, Libya, Cezayir, Tunus, Yemen gibi ülkelerden Türkiye’den konut alımı konusunda çok ciddi talepler almaya başladık. Önümüzdeki dönemde bu taleplerin artarak süreceğini bekliyoruz.”