Türkiye'de yaşanan ekonomik krizle birlikte konut sahibi olmak geçen yıllara göre çok daha zor hale geldi . Konut sahibi olmak bir yana kiracı olmak da artık kira bedellerinde yapılan fahiş zamlar nedeniyle vatandaşları ciddi oranda zorlamaya başladı. Kiralık dairelerin aylık kiralık fiyatı en düşük haliyle1.500 lirayı geçmiş durumda. Bununla birlikte dolar kurundaki artışa bağlı olarak yüksek enflasyon ve peş peşe gelen zamlar vatandaşın alım gücünü iyice düşürdü.

Peki Kiracı ve Kiralayan Olarak Hukuki Haklarımız Nelerdir?

Gerek yenilenen dönemlerde gerekse sözleşme süresi henüz tamamlanmadan önce kira bedelinin hangi oranda artacağı sözleşme ile kararlaştırılabilir. Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Eğer mülk sahibi artış yapmakta ısrarcı ise; sözleşmeye göre genelde bu oran EFE-TÜFE oranı olarak belirlenmektedir. Ancak bu oranın her zaman adil olmadığı görülmektedir.

Kiralayan ve kiracı, kira bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir. Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, konutun o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine ve de hakkaniyet kuramına bakacak ve ona göre karar verecektir.

Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kiranın belirlenmesi davası açabilecektir. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler; 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, Kiralananın durumu ve Emsal kira bedelleridir.

Mülk Sahibi Hangi Durumlarda Kiracısını Tahliye Ettirebilir?

• Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir.İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi (alacaklı) İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

• Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır.

• En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

• Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.

• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.

• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.

Taraflar Nasıl Bir Uzlaşma Yoluna Gidebilir?

Kira bedeli belirlenmiş olmakla birlikte uzun süren kira sözleşmelerinde kiranın aynı kalması hatta enflasyon oranında artması dahi bazen hakkaniyetli sonuçlar doğurmayabilir. Özellikle ülkemiz gibi enflasyonist etkilerin yoğun yaşandığı ekonomilerde bu durum kira ilişkisi üzerinde olumsuz etki yaratabilir. Yasada her yıl ne oranda kira artışı yapılacağının belirlenebileceğini ancak bu artış oranının konut ve çatılı işyeri kiralarında Tüfe’yi (Tüketici Fiyat Endeksi) geçemeyeceği öngörülmüştür.

Mevcut durumda kira sözleşmelerinin uyarlanması için öncelikle dava yolunun tercih edilmesi, dava sürecinin uzun sürebilecek olması sebebiyle bu dönemde beklenen azami faydayı veremeyebilecektir. Bu sebeple, tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve kira sözleşmelerinde uyarlamanın şartları varsa sözleşme hükümlerince uyarlama yoluna gitmeleri daha verimli bir yöntem olacaktır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almak faydalı olacaktır.

Ancak taraflar uyarlama koşullarına dair karşılıklı mutabakata varamazlarsa, sözleşmede uyarlamaya dair hiçbir hüküm de yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır.

İstanbul’da bazı Emlak ofislerinin, kira bedellerindeki fahiş artışı fırsat bilerek ev sahiplerini arayarak kiracılarını çıkartmaları halinde konutlarını iki katına kiraya verebilecekleri vaadinde bulundukları iddiaları vardır. Emlak ofislerinin bu fırsatçı tutumu kiralayan ile ev sahiplerini karşı karşıya getirmekte ve bu konuda şikayetlerin artmasına neden olmaktadır.

Peki Bu Durumda Bu Emlakçılara Karşı Uygulanabilecek Yaptırımlar Nelerdir?

Emlakçıların bu davranışının meslek etiği ile bağdaşmadığı ortadadır. Emlak danışmanları hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket etmeli, yanıltıcı bilgi vermemelidir. Yine; hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve etik olmayan uygulamalara teşvik etmemelidir.

Böyle bir duyum alındığı taktirde; öncelikle bu emlakçıların taşınmaz ticareti için yetkilendirilmiş olup olmadıkları kontrol edilmelidir. Meslek ilke ve kurallarına aykırılıktan Ticaret il müdürlüklerine ve Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden online olarak şikayet edilmelidir. Bir takvim yılı içinde 3 defa kurallara aykırı hareket ettiği tespit edilen işletmelerin yetki belgesi iptal edilecek ve bu işletmelere 2 yıl süreyle yetki belgesi verilmeyecektir.