İnsanların toplu olarak yaşamakta olduğu sitelerde, toplu olarak uyulması beklenen bir takım kurallar mevcuttur. Bu kuralların bir kısmı site yönetim planına eklenmiş, bir kısmı hayatın olağan akışı sebebiyle zaten uyulması beklenilen kurallar olması nedeniyle eklenmemiştir.

Sitelerde belirlenen toplu yaşam kurallarına uyulmaması halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca çekilmezlik hali meydana gelebilecektir. Bu durumda çekilmezlik haline neden olan malik veya kiracıya müdahale edilebilecek ve hatta dava yoluna başvurulması suretiyle bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer maliklere devri istenebilecektir.

Hangi Durumlarda Çekilmezlik Halinin Varlığından Söz Edebiliriz?

Kat Mülkiyeti Kanununun(KMK) Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti 25.maddesinde çekilmezlik halinin neler olabileceği açıklanmıştır. Buna göre; Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

KMK m. 25/3.fıkrasında ise;

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesi uyarınca kat maliklerinin hangi hal ve tavırları sergilediği durumda çekilmezlik halinin varlığından bahsedilebileceği açıklanmıştır. Burada sayılanlar dışında; diğer kat maliklerin haklarının ihlal edilmesi, çevresine katlanılmayacak derecede rahatsızlık vermesi ve bu durumlarda uyarılmış olmasına rağmen yapmış olduğu bu davranışlara son vermemesi halinde çekilmezlik halinin varlığından söz edilebilecektir. Bu kapsamda; diğer malikleri rahatsız edecek şekilde gürültülü davranışlarda bulunmak, sarhoşluk veya başka nedenlerle insanlara sataşmak veya huzurlarını bozacak davranışlar sergilemek, çöplerini koridorda bırakıp çöp kutusuna atmamak, ortak kullanım alanlarında sigara tüketmek vb. sayılabilecek hareketleri sürekli olarak yapmak çekilmezlik halini oluşturmaktadır.

Çekilmezlik Halinin Varlığı Durumunda Ne Yapılmalıdır?

Çekilmez hareketlerde bulunan kişi bağımsız bölümün maliki ise öncelikle bu rahatsız edici davranışa son verilmesi konusunda ihtar edilmesi gerekmektedir. Ancak ihtara rağmen söz konusu davranışlara devam etmesi halinde, KMK madde 25 uyarınca;

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”

Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesinde düzenlendiği gibi, çekilmezlik halinin varlığı durumunda, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde kat maliklerinden herhangi biri veya yöneticiler hakimin duruma müdahalesini ve gerekli uyarıda bulunmasını isteyebilir. Ancak bağımsız bölümün mülkiyetinin devrinin talep edilmesi söz konusu ise aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekmektedir.

Bağımsız Bölümün Mülkiyetinin Devri Talepli Dava Süreye Tabi Midir?

Çekilmezlik hali sebebiyle bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini dava yoluyla talep hakkı için KMK m.25 uyarınca belli bir süre öngörülmüştür. Buna göre; “Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”

Bu kapsamda; çekilmezlik hali sebebiyle mülkiyetin devri davası için kat maliklerince dava kararı alınması ve bu kararın alındığının öğrenilmesinden itibaren 6 ay içerisinde ve her halde 5 yıl içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, çekilmezlik haline neden olan davranışlara son verilmesi halinde de dava açılamayacağı düzenlenmiştir.

Kiracının Çekilmez Davranışlara Neden Olması Durumunda Ne Yapılır?

Türk Borçlar Kanununun (TBK) 316.maddesinde; kiracının kiralananı özenle kullanma komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Kanunun ilgili maddesi uyarınca; kiracının çekilmezlik hali olarak sayılabilecek davranışlar sergilemesi halinde, bağımsız bölüm malikine durumun bildirilerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu durumda, bağımsız bölüm malikine durum bildirildikten sonra; kiracıya ilgili davranışlarına son vermesi için 30 gün süre verilerek aksi halde sözleşmesinin feshedileceğinin ihtarında bulunulmalıdır. Ancak kiracının kasıtlı olarak rahatsız edici davranışlar sergilemesi durumunda kanun süre vermeksizin kira sözleşmesinin derhal feshi imkanını getirmiştir.

KMK m.18 uyarınca da hem bağımsız bölüm maliklerinin hem de kiracıların birbirini rahatsız etmeme yükümlülükleri mevcuttur. Buna göre;

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Bu doğrultuda; kiracının tahliyesinin kiraya veren bağımsız bölüm maliki tarafından sözleşmenin feshi suretiyle yapılması istenebileceği gibi, diğer maliklerden herhangi biri veya yöneticiler de ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden hakimin duruma müdahalesini, kiracı ikaz etmesini ve hatta tahliyesini isteyebilirler.

Sonuç

Site gibi toplu yaşam alanlarında insanların birtakım kurallara uyması, birbirlerine saygı göstermesi gerekmektedir. Bu bağlamda, sitedeki diğer yaşayanları rahatsız edici davranışta bulunmak çekilmezlik haline neden olacaktır. Bu halin varlığında ise hakimden duruma müdahale etmesi ve hatta bağımsız bölümün mülkiyetinin devri ile rahatsız edici davranışta bulunan komşunun tahliyesi istenebilecektir. Zira unutulmamalıdır ki; bir kişinin özgürlüğü, başkasının özgürlüğünü sınırladığı yere kadardır.

Kaynakça

1- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf)

2- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf)

3- Av. Ayşe Deniz Oral-“Kötü komşunun evi hangi durumlarda sattırılır?” İsimli makalesi

(https://www.aysedenizoral.av.tr/kotu-komsunun-evinin-satisi-samsun-avukat/)

4-  Av. Ceren Yanık -“Problemli Komşu Apartmandan Nasıl Çıkartılır?” İsimli makalesi

(https://avukatcerenyanik.com/2020/09/21/problemli-komsu-evden-nasil-cikartilir/) 

Hazırlayan

EHC Hukuk & Danışmanlık – Avukat Elifnaz Özer