Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından, Ernst & Young liderliğinde ve Esas Gayrimenkul desteğiyle gerçekleştirilen “AVM Sektörü Finansal Sorunlarına Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri” başlıklı raporun detayları bir basın toplantısıyla kamuoyuna aktarıldı. Mart-Haziran 2022 tarihleri arasında gerçekleştirilen araştırmanın çıktılarının aktarıldığı basın toplantısına; AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç ve Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç katıldı.

Basın toplantısında açılış konuşmasını yapan AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç, “Ülkemizde ilk AVM 1988 yılında açıldı, 2021 yılı itibarıyla ise 442 adet AVM’ye ulaşıldı. Faaliyette olan AVM’lerin brüt kiralanabilir alanı 2010 yılında 4 milyon metrekareye, 2021 yılı itibarıyla 14 milyon metrekareye yükseldi. AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte önemli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı sektörü kelebek etkisiyle besliyor. AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar TL, yaratılan doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı ise 69 milyar TL seviyesinde” dedi ve sözlerine şöyle devam etti: “AVM ekosistemi içerisinde 2,1 milyon kişiye istihdam sağlanıyor; bu sayı, Türkiye ekonomisi için büyük bir katma değer. AVM’ler yerel perakendecinin markalaşmasına ciddi katkıda bulunarak her biri için prestij alanı sağlıyor.”

Toplantıda AVM’lere yönelik yasal düzenlemeler ve bunların sektöre etkileri konusunda bilgi veren AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş,“AVM’lerin kira gelirleri son 5 yılda sürekli olarak düştü; bu düşüş de AVM’lerin değerinin 2017 yılından itibaren sürekli olarak azalmasına yol açtı. AVM yatırımları, kiralanabilir alan açısından 2018-21 yılları arasında, 2007-17 dönemine göre yıllık ortalama %56 oranında azaldı. AVM’lerin toplam borcunun 13 milyar USD civarında olduğu ifade ediliyor, kredi yükümlülüklerinin yaklaşık %88’inin yabancı para cinsiden olduğu biliniyor. 2017 yılı için tahsil edilen ortak alan gider karşılıklarının ortak alan giderlerine oranı %71 iken, 2021 yılında bu oran %53’e kadar düştü. Eksik kalan kısım AVM yatırımcısı tarafından finanse edilirken, AVM yatırımcısının katlandığı maliyet yıllar itibarıyla artıyor. İncelenen uluslararası örneklerde; ortak alan giderlerinin kapsamı ve paylaşımının, sözleşme serbestisi kapsamında AVM yatırımcısı ve kiracısı arasında serbestçe kararlaştırıldığı görülüyor” dedi.

Mağaza Ciro Payı Yüzde 12,7’den Yüzde 9,3’e Düştü

Ödenen kiranın mağaza cirosu içerisindeki payının 2017 yılında %12,7 iken 2021 yılında %9,3’e indiğini belirten Prof. Dr. Hüseyin Altaş,“COVID-19 önlemleri kapsamında 2020-2021 yıllarında mağazaların kapalı olması sebebiyle ciroları düştü. 2022 yılında artan mağaza ciroları ve karşısında sınırlı artan kira gelirleriyle bu oran daha da düşecek. Ekosistemin sürdürülebilirliği için bu konularda perakende sektörü ile iş birliği yapmaya hazırız” dedi.

Toplantıda AVM sektörüne yönelik çözüm önerilerini iletenErnst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koçise “Tacirler arasındaki kiralama işlemlerinin konut amaçlı kiralamadan ayrı bir şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Yönetim ve pazarlama giderleri dahil bütün giderlerin AVM yönetimi ve kiracılar arasındaki mutabakata göre paylaşılmasının değerlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir çözüm olarak; kira artışlarının TÜFE’deki son 12 aylık ortalama değişim oranı yerine yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enflasyon oranlarındaki değişimin adil bir şekilde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme dengesi gözetilerek vade yapısının yeniden kurgulanması ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk seviyesi korunması da değerlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler arasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir dengesinin yeniden oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen veya tamamen TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli.” dedi.