2023 yılı konut piyasası için geniş perspektifte bir azalış yılı oldu. Yıl boyunca Türkiye’de toplam 1 milyon 225 bin 926 konut satıldı ve 2022 yılına nazaran yüzde 17’lik bir düşüş yaşandı. Aralık ayı 138 bin 577 adet satışla piyasanın bir nebze hareketlendiği ve önceki aylara göre artış yaşandığı bir ay oldu ancak veriler her şeye rağmen 2022 yılı aralık ayı ile kıyaslamada yüzde 33’lük bir gerilemeyi işaret ediyor. 2022 yılının son ayında Türkiye’de 207 bin 963 konut satılmıştı.

2023 yılında ikinci el satışlarda geçen seneye göre de yüzde 17’lik bir düşüş tespit edildi. 2022 yılında Türkiye’de 1 milyon 25 bin 543 adet ikinci el konut satılmıştı, oysa bu rakam 2023’te 813 bin 814’te kaldı. Öte yandan, aynı perspektiften bakıldığında kredili konut satışlarında yaşanan azalışın çok daha büyük olduğu görülüyor. 2023 yılında Türkiye’de 177 bin 748 konut kredi ile satıldı. 2022’de bu rakam 280 bin 320 idi ve bu da yüzde 37’lik bir düşüşü ortaya koyuyor. Kredili konut satışlarındaki azalışın faiz oranlarındaki artış ile ters orantılı olduğu, faiz oranları arttıkça kredili konut satışlarının düştüğü görülüyor.

2023 Yılı Sonunda Ortalama Konut Fiyatı 3 Milyon 92 bin 700 TL Oldu

Genel olarak 2023 yılı sonu itibarıyla Türkiye’de konut fiyatlarının bir yılda yüzde 84 oranında arttığı görülüyor. Halihazırda ortalama konut metrekare satış fiyatı 23 bin 790 TL, ortalama konut fiyatı 3 milyon 92 bin 700 TL ve yatırım amortisman süresi 15 yıl. Ortalama satılık konut pazarlama süresi ise 64 gün.

Satın Alım Endeksi Yüzde 38 Düştü

Artan konut fiyatları ve kredi faiz oranları konut satın alınabilirlik endeksini de etkiledi. 2023 ve 2022 Aralık ayları kıyaslandığında konut alım gücünün yüzde 38 oranında düştüğü görülüyor. Endeksa raporu, hane gelirlerindeki artışların yıl sonuna doğru etkisini yitirmesinin ve kredi taksit ödeme olanaklarının daralmasının da bu gidişatta etkili olduğunu ortaya koyuyor. Bu faktörlere bağlı olarak, 2023 yılında son 5 yılın en yüksek konut kredisi ortalama faiz oranına ulaşıldı. Özellikle yılın son iki ayında aylık faizler yüzde 3,51 seviyesine çıktı. 2019 yılı ocak ayında faizler yüzde 2,19 civarındaydı ve beş yıllık periyotta yüzde 0,76’lara kadar gerilediği aylar da olmuştu.

2023 yılında konut piyasası açısından yaşanan gelişmeleri değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Türkiye konut piyasasının tarihi bir durgunluk döneminden geçtiğini ifade etti ve sözlerine şöyle devam etti:

“Satış adetlerinin son 9 yılın en düşük seviyesinde olduğu ve kredili işlemlerin toplam içindeki payının %14’e gerilediği bir dönemdeyiz. Şu anda piyasa yavaşlamış olduğu için cebinde nakit parası olanların pazarlık gücüne sahip olduklarını söylemek mümkün. Artan inşaat maliyetleri ve daralan kredi imkanlarının yanı sıra, yakın gelecekte hayata geçmesi beklenen kredi kampanyasına dair beklentilerin de söz konusu durgunlukta etkili olduğunu düşünüyoruz. Bunun yanında farklı yatırım araçlarından yaratılan kazancın yeterli olduğu ve gayrimenkul yatırımının artık cazip olmadığını düşünen bir kitle de mevcut. Yine de 2024 yılı konut piyasasını olumlu biçimde etkileyecek pek çok gelişmeye gebe. Bunlardan ilki elbette ki ilk evini alacaklara yüzde 1,20 oranında 15 yıllık faizle kredi imkânı sunması beklenen kampanya. Bir diğer önemli nokta, taşınmaz değerleme sistemi ile ilgili olası gelişmeler. Bu uzun süreli projede artık son aşamalara gelindi ve serbest ticaretin prensiplerinin korunarak vergilendirme ve değer tespitine rehberlik edecek bir kaynak devreye girmek üzere. Özetle, vatandaşlar konut alıp satarken o bölgedeki ortalama değerler hakkında sağlıklı bilgi alabilecekler. Bu da piyasada şu anda tecrübe edilen sıkışık arz-talep dengesine bağlı dengesiz fiyatlama uygulamalarını dengeye getirebilir.

Yaklaşan seçimlerle birlikte daha sık duyduğumuz hızlı ve yoğun kentsel dönüşüm projeleri ve kamu arazilerinin erişilebilir konut stoğu üretmek için devreye girmeihtimali önemli belirleyiciler olabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın da yayınladığı bazı programlar mevcut. Müteahhitlere destek olunması, finansman sağlanması ve bu şekilde projelerin hayata geçirilmesi gündemde. Son olarak, sektörü etkileyecek bir diğer önemli beklenti de yüzde 25’lik kira artışı sınırının temmuz ayında kalkacak olması.

Genel çerçevede 2024 beklentileri açısından bizim genel görüşümüz gayrimenkulde yine enflasyona paralel bir fiyat artışının kaydedileceği yönünde. Elbette, piyasa dinamiklerini önemli ölçüde değiştirecek düzenlemeler gündemde. Bunların gerçekleşmesi durumunda farklı senaryolar mümkün olacaktır. Endeksa’nın büyük veri analizi ve yapay zeka yöntemlerini kullanarak oluşturduğu trend ekranlarındaki kiralık ve satılık konutlara dair fiyat tahminleri de, analiz yapmak isteyenler için önemli ölçüde fikir sağlayabilir”.