Gayrimenkul satış adetlerinde geçtiğimiz ay kaydedilen sıçrama sonrasında gözler, fiyat artış hızı uzun süredir enflasyonun altında kalan konut piyasasında. Özellikle konut fiyatlarındaki reel düşüş trendinin hangi noktaya kadar devam edeceği büyük merak konusu. Endeksa’nın güncel konut değer raporu verilerine göre, gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranı Ağustos 2024’te de enflasyonun altında kalmaya devam etti.

Büyük veri analizi ve yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme ve bölgedeki en iyi, en güvenilir emlak danışmanlarına ulaşma imkânı sunan Endeksa’nın raporunda, satılık konut fiyatlarının bir yıl içerisinde %30; son bir ayda ise %1 yükseldiği görülüyor. Ancak reel fiyat değişimlerine bakıldığında (enflasyondan arındırılmış) satılık fiyatların yıllık %17, aylık ise %2 düştüğü gözlemleniyor. Ağustos ayı sonu itibarıyla Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 26 bin 640 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 463 bin 200 TL olarak gerçekleşti. Konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi ise 13 yıl oldu.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, Ağustos 2024 verilerine dair yaptığı açıklamada, şu ifadeleri kullandı: “Satılık konut piyasasında uzun süredir reelde düşen, yani enflasyonun altında kalan bir seyir var. Ancak piyasada şu anda, bu fiyatların artık daha fazla düşmeyeceği yönünde bir algı hâkim. Bunun bir yansımasını da geçtiğimiz ay TÜİK’in açıkladığı rakamlarda gördük; satış adetlerinde uzun süredir ilk kez bir sıçrama yaşandı. Tabii daha çok nakit alımların çoğunlukta olduğunu belirtmek gerek ancak bu bize şunu gösteriyor: Yıl sonunda faiz indiriminin gelebileceğine dair beklentilerin yanı sıra, dövizin ve dolayısıyla inşaat maliyetlerinin artma ihtimali sebebi ile pek çok kişi, nakit parasını yeniden gayrimenkule yönlendirmeye başladı. Endeksa olarak öngörümüz de bu yöndeydi, bir süredir nakitte olanlar için gayrimenkul piyasasında bir alım fırsatı gördüğümüzü söylüyorduk. Özellikle oturum amaçlı konut almayı düşünenler, artış hızındaki bu düşüş eğrisi yeniden yukarı yönde hareket etmeden bu fırsat dönemini kaçırmamalı.”

4 büyük ilde en fazla fiyat değişimi Ankara ve İzmir’de

Ankara, İstanbul, Antalya ve İzmir illeri karşılaştırıldığında en yüksek nominal değer artışı, İzmir’de yaşandı. İzmir’de satılık konut fiyatlarındaki yıllık değişim nominal olarak %33 artış olarak kaydedilirken bu veriler enflasyondan arındırıldığında fiyatların reel olarak %15 azaldığı görüldü.  İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 238 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,4 milyon TL oldu.

İzmir’i, %32’lik yıllık nominal artışla İstanbul Ankara izledi. Enflasyondan arındırılmış verilere göre her iki ilde de satılık konut fiyatları bir yılda %16 düşüş gösterdi. İstanbul’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 741 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 4,6 milyon TL. Başkentte ise ortalama konut metrekare satış fiyatı 22 bin 156 TL/m2, ortalama konut fiyatı ise 2.8 milyon TL.

Antalya’da ise yıllık değer artışı %19 seviyesindeyken, enflasyondan arındırılmış rakamlara göre artış hızında %24 oranında azalma görülüyor. Antalya’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 595 TL, ortalama konut fiyatı 4 milyon TL.

Türkiye geneli konut piyasasında en yüksek satış fiyatlarında Muğla öne çıkıyor. Turizm merkezlerinden Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 61 bin 419 TL/m2 iken ortalama konut satış fiyatı 8 milyon TL olarak gerçekleşti.

Kiralık konut piyasasında da artış hızındaki yavaşlama trendi devam ediyor. Endeksa verilerine göre, Haziran 2024’te sona eren %25 kira düzenlemesinin ardından %66 olarak açıklanan TÜFE oranlarına rağmen, ağustos ayında sıfır kiralamalardaki artış %47’yle sınırlı kaldı. Kiralardaki yıllık artış enflasyondan arındırıldığında ise %6 azalmaya işaret ediyor. Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, sıfır kiralık konutlarda reel düşüşün satılık konutlara göre daha yavaş olmasının ardında mevsimsel etkiler olduğunu söyleyerek şöyle devam etti: 

“Kiralık piyasasında düşüş hızı satılık kadar agresif değil çünkü içinde bulunduğumuz aylar üniversitelerin açıldığı, öğrenciler için yeni evlerin tutulduğu aylar. Üstelik, şu an sıfır kiralamalarda %45 civarında bir artıştan bahsederken eski kiracılara TÜFE baz alınarak %65 zam uygulanabiliyor. Bu gelişmeler, yatırımcılar için önemli fırsatlar sunuyor. Özellikle amortisman sürelerinin kısalması ve kira getirilerinin enflasyonun üzerinde seyretmesi, gayrimenkul yatırımlarını daha cazip hale getiriyor. Yatırımcılar, alacakları konutun fiyat değişimi, amortisman süresi ve getiri oranının yanı sıra gelecekteki değer değişim beklentisini de Endeksa’dan kolayca görebilirler.”